Vruchtgebruik optimaliseren? Bereid u voor op discussies over waardering

Het is een klassieke vraag. Verwerf ik een onroerend goed best in privé of via de vennootschap? Beide hebben voor- en nadelen. De concrete situatie moet steeds goed worden beoordeeld.

Bij een verwerving via vennootschap kunnen afschrijvingen en andere kosten meestal fiscaal ten laste worden genomen. Dat is zeker zo bij bedrijfsgebouwen. Ingeval van een verwerving in privé zijn over het algemeen genomen enkel rentelasten aftrekbaar. Voor het overige geldt een (vaak beperkte) forfaitaire aftrek voor kosten. In veel gevallen zal daarom een aankoop via vennootschap interessant zijn. Maar er zijn ook nadelen. Eén daarvan is dat de vennootschap belasting betaalt over de meerwaarde die zij realiseert bij verkoop van het onroerend goed. In privé is de meerwaarde in principe onbelast.

In zijn zoektocht naar een “best of both worlds” komt het voor dat een bedrijfsleider de blote eigendom van een onroerend goed koopt en zijn vennootschap het vruchtgebruik. De vennootschap kan dan via het vruchtgebruik een groot gedeelte van de kosten fiscaal aftrekken, maar de bedrijfsleider wordt na afloop van het vruchtgebruik opnieuw eigenaar. Bij latere verkoop, doet hij dat dan als privé persoon, en dus meestal onbelast.

Spelregels 

Bij een vruchtgebruik moeten diverse “spelregels” worden gevolgd. Het zou ons te ver leiden om hier in deze tekst volledig op in te gaan. De belangrijkste spelregel heeft betrekking op de waardering van het vruchtgebruik. 

Waardering

Het is van groot belang de prijs van het onroerend goed correct om te delen. Natuurlijk heb je er belang bij dat het vruchtgebruik zo hoog mogelijk wordt gewaardeerd. Maar die waarde moet goed onderbouwd zijn. Als je overdrijft, zal de fiscus een voordeel in natura belasten, waardoor extra personenbelasting (en eventueel sociale bijdragen) verschuldigd worden. De vennootschap heeft dan immers een deel van de prijs betaald dat de bedrijfsleider eigenlijk zelf had moeten betalen.

Tot recent gingen practici ervan uit dat het vruchtgebruik gewaardeerd kon worden door de geactualiseerde waarde te berekenen van het totaal van de toekomstige huuropbrengsten.

Gevolgen van de lage rentestanden

De waarde van het vruchtgebruik wordt klassiek berekend met de volgende formule:

(jaarlijkse huuropbrengst/(actualisatievoet – inflatiepercentage)) x (1 – ((1 + inflatiepercentage)/(1 + actualisatievoet)) looptijd vruchtgebruik).

De blote eigendom waarde is dan de waarde van de volle eigendom min die van het vruchtgebruik.

De actualisatie gebeurt meestal door de rentevoet van de OLO op 10 jaar te nemen, met een surplus van 1%. Door de lage rentestand, is de actualisatievoet momenteel erg laag, waardoor het vruchtgebruik relatief hoog wordt gewaardeerd. Een doorn in het oog van de fiscus.

Wat wil de fiscus?

De fiscus gaat niet meer akkoord met de klassieke benaderingswijze. Hij stelt dat de actualisatievoet niet meer gebaseerd mag worden op de OLO-rente. Als criterium wordt het nettohuurrendement voorop gesteld: de netto-huuropbrengst per jaar gedeeld door de waarde van de volle eigendom.

Voorbeeld:
Stel: netto-huurwaarde = € 20.000 per jaar, waarde volle eigendom = € 400.000.
De actualisatievoet zou dan 5% (20.000 / 400.000) bedragen.
Een vruchtgebruikwaarde voor een periode van bv. 20 jaar = 20.000 x 12,4622 = € 249.244

Voorts moet het rendement van blote eigenaar en vruchtgebruiker voor de fiscus gelijkwaardig zijn. De blote eigenaar krijgt na afloop van het vruchtgebruik de volle eigendom van het onroerend goed. Het past dan niet in de visie van de belastingdienst dat de blote eigenaar bij aanvang slechts een klein bedrag moet betalen. Ook op dit vlak verwacht de fiscus dus een prijscorrectie.

Het rekenwerk wordt dus best aangepast indien u een vruchtgebruik overweegt. Waarschijnlijk zal de fiscus ook trachten de nieuwe berekeningswijze te hanteren voor reeds lopende vruchtgebruiken. Bij fiscale controles gaat alleszins veel aandacht uit naar de gekozen waardering. Bereid u hier ter dege op voor.

Meer weten over het optimaliseren van het vruchtgebruik? Neem contact op met onze adviseurs.