Deel dit artikel

Kwijtschelding huur belast met btw?

Onroerende verhuur is over het algemeen vrijgesteld van btw. Kan een kwijtschelding van huur dan toch aanleiding geven tot een heffing van btw? Jawel, indien die kwijtschelding beschouwd moet worden als een vergoeding van de verhuurder voor de uitvoering van verbouwings- of inrichtingswerken verricht door de huurder. 

Wederzijdse prestaties

Soms verleent een verhuurder huurkwijtschelding omdat zijn huurder belangrijke verbouwings- en inrichtingswerken laat uitvoeren aan het gebouw. In een arrest oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen dat zo’n kwijtschelding de vergoeding is voor de door de huurder verrichte verbouwingswerken. De btw-administratie oordeelde dat de vennootschap-huurder hiermee een ‘dienst ten bezwarende titel’ verricht voor de verhuurder. Het Hof volgt die redenering.

Volgens het Hof houdt de huurkwijtschelding rechtstreeks verband met die uitgevoerde werken. Zij vormt de tegenprestatie voor de renovatiewerken. De werken komen de verhuurder ten goede en de huurder wordt hiervoor ‘vergoed’. Hij moest een bepaalde periode namelijk geen huur betalen.

In casu kon de huurder niet aantonen dat de werken geen enkele waarde zouden hebben voor de verhuurder. De huurder kon het Hof er niet van overtuigen dat de werken uitsluitend in zijn voordeel werden gedaan en de verhuurder niet ten goede zouden komen (HvB Antwerpen dd. 31.10.2017).

Er is dus sprake van wederzijdse prestaties. De huurder had deze werken dus met btw moeten factureren aan de verhuurder. Merk trouwens op dat de btw bij de verhuurder, die louter vrijgestelde onroerende verhuur verricht, niet aftrekbaar is. Dit is fiscaal dus niet voordelig.

Tegengestelde cassatierechtspraak?

In een arrest van 15 maart 2013 oordeelde het Hof van Cassatie nochtans dat het commissionairsprincipe niet van toepassing was. Het betrof de VZW Nekkerhal die aanpassingswerken liet uitvoeren in de hallen die zij huurde van de stad Mechelen. En waarbij de stad eveneens een tijdelijke vrijstelling van huurbetaling toestond.

Ook toen meende de btw-administratie, steunend op het commissionairsprincipe, dat de VZW een dienst (de uitvoering van verbeteringswerken) had verricht aan de stad. In ruil voor een kwijtschelding van huur. En dat de VZW daarover btw verschuldigd was.

Zowel de rechters in eerste aanleg als in beroep volgden deze visie, maar het Hof van Cassatie verbrak het arrest.

Velen leidden hieruit af dat Cassatie van oordeel was dat de huurder geen btw verschuldigd was over de uitgevoerde werken. Maar wellicht bedoelde het Hof enkel dat het commissionairsbeginsel niet de juiste rechtsgrond was om een dienstprestatie in hoofde van de huurder te erkennen. Bij dat beginsel wordt de huurder geacht dezelfde dienst te vertrekken aan de stad als het zelf ontving van de aannemers.

Dus toch btw

Er is btw verschuldigd over de verrichtte dienst:

  • Als de huurder een dienst verricht in het belang van de eigenaar;
  • Én er een rechtstreeks verband bestaat tussen de kwijtgescholden huur en de uitgevoerde werken.

Ook het Europese Hof van Justitie oordeelde in dezelfde zin, zonder enige verwijzing naar het commissionairsprincipe (HvJ dd. 26 september 2013 inz. Serebryannay).

Wij besluiten dan ook dat het Hof van Beroep te Antwerpen, dat trouwens letterlijk verwijst naar voormeld arrest van het Hof van Justitie, het bij het rechte eind heeft. Het is dus opletten bij huurkwijtscheldingen en andere tegemoetkomingen door de verhuurder.

Publicatie datum: 28 juni 2018