Verbod op huurindexatie: wat zeggen de regels?

We worden reeds geruime tijd geconfronteerd met energieprijzen die de pan uit swingen en een steeds hogere inflatie. De Vlaamse overheid wil de gevolgen van de prijsstijgingen nu te lijf gaan. Eén van de wapens die ze hiervoor gebruikt is een verbod op – of een beperking van – de huurindexatie. De ingevoerde regeling kan een voordeel zijn voor personen die hun hoofdverblijfplaats in Vlaanderen huren, maar een nadeel voor de respectievelijke verhuurders.

Wat houdt dit (gedeeltelijk) verbod op huurindexatie, dat is ingegaan op 1 oktober 2022, concreet in?

1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023

De maatregel omtrent de huurindexatie staat opgenomen in het Vlaamse Decreet van 3 oktober 2022 “tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten”. Dit decreet is van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten die afgesloten werden voor 1 oktober 2022. De beperking van de indexering is afhankelijk van het energielabel van de woning/het appartement, zoals dit vermeld wordt in het energieprestatiecertificaat (EPC).

Hieronder kan u een overzicht vinden per energielabel omtrent de al dan niet mogelijke huurindexatie voor de periode van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023.

Energielabel A, B en C

Normale huurindexatie is toegestaan. (Voor de berekening van de normale indexatie kan u een beroep doen op navolgende tool van de Federale Overheid: Statbel – huurindexatietool.)

Energielabel D

De helft van de indexering mag worden doorgerekend aan de huurder: Nieuwe geïndexeerde huurprijs = ((huidige huur + huur bij normale indexering) / 2)

Energielabel E en F of geen EPC

Huurindexatie is verboden.

Voorbeelden

Bij een huurcontract met een aanvangshuurprijs van € 750 dat werd ondertekend op 1 september 2020, in werking is getreden op 1 oktober 2020 en waarbij de huurprijs werd geïndexeerd op 1 oktober 2021 (€ 750 x 112,29 / 109,78 = € 767,15), ziet de indexatie er dus als volgt uit:

Voor een woning met EPC energielabel A+, A, B of C:

• Volledige indexering op 1 oktober 2022 is toegelaten
• De geïndexeerde huurprijs op 1 oktober 2022 = (aanvangshuur) x (index september 2022) / (index september 2020) = (€ 750) x (124,92) / (109,78) = € 853,43

Voor een woning met EPC energielabel D:

• Helft van de indexering op 1 oktober 2022 is toegelaten
• De geïndexeerde huurprijs op 1 oktober 2022 = ((huidige huur welke op 1 oktober 2021 werd geïndexeerd) + (huur berekend bij volledige indexatie op 1 oktober 2022)) / 2 = ((€ 767,15) + (€ 853,43)) / 2 = € 810,29

Voor een woning met EPC energielabel E of F of zonder energieprestatiecertificaat:

• Geen indexering op 1 oktober 2022
• Huidige huurprijs, resultaat van de indexering op 1 oktober 2021, blijft geldig tot 30 september 2023
• De huurprijs blijft € 767,15

Bij hetzelfde voorbeeld van een huurcontract met een aanvangshuurprijs van € 750 dat werd ondertekend op 1 september 2020 en in werking is getreden op 1 oktober 2020, maar waarbij de huurprijs nog niet werd geïndexeerd, ziet de indexatie er als volgt uit:

Voor een woning met EPC energielabel A+, A, B of C:

• Volledige indexering op 1 oktober 2022 is toegelaten
• Geïndexeerde huurprijs op 1 oktober 2022 = € 853,43

Voor een woning met EPC energielabel D:

• Helft van de indexering op 1 oktober 2022 is toegelaten
• De geïndexeerde huurprijs op 1 oktober 2022 = ((laatst betaalde huurprijs in september 2022) + (huur berekend bij volledige indexatie op 1 oktober 2022)) / 2 = ((€ 750) + (€ 853,43)) / 2 = € 801,72

Voor een woning met EPC energielabel E of F of zonder energieprestatiecertificaat:

• Geen indexering op 1 oktober 2022
• Huidige huurprijs, zijnde de niet geïndexeerde huur, blijft geldig tot 30 september 2023
• De huurprijs blijft € 750,00

Vanaf 1 oktober 2023

Vanaf 1 oktober 2023 wordt het iets ingewikkelder. De huurprijs die u zou berekenen door indexatie volgens de normale regels, wordt aangepast met een correctiefactor. Deze correctiefactor kan u hieronder terugvinden.

Energielabel A, B en C

Normale huurindexatie is toegestaan.

Energielabel D

Huurindexatie is toegestaan mits correctie:

De verjaardag van de huurovereenkomst valt tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022: de huurprijs wordt vermenigvuldigd met de correctiefactor verkregen door toepassing van deze formule:

(indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021 – 1)], waarbij geldt:

• Indexcijfer 2021: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
• Indexcijfer 2022: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
• Indexcijfer 2023: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst

De verjaardag van de huurovereenkomst valt tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022: de huurprijs wordt vermenigvuldigd met de correctiefactor verkregen door toepassing van deze formule:

(indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021 – 1)], waarbij geldt:

• Indexcijfer 2021: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
• Indexcijfer 2022: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst

Energielabel E en F of geen EPC

Huurindexatie is toegestaan mits correctie:

De verjaardag van de huurovereenkomst valt tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022: de huurprijs wordt vermenigvuldigd met de correctiefactor verkregen door toepassing van deze formule:

Gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022 / gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023

De verjaardag van de huurovereenkomst valt tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022: de huurprijs wordt vermenigvuldigd met de correctiefactor verkregen door toepassing van deze formule:

Gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021 / gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022

Het Decreet bepaalt geen duurtijd met betrekking tot deze maatregel. To be continued dus… Wenst u meer te weten over het (gedeeltelijk) verbod op huurindexatie? Contacteer ons met uw vragen.