Belangrijke btw-wijziging voor de verhuur van gemeubelde appartementen of (vakantie)woningen

23.06.2022

Vanaf 1 juli 2022 is de korte termijn verhuur van gemeubelde logies verplicht aan btw (6%) onderworpen wanneer deze verhuur samengaat met een specifiek aantal bijkomende diensten.

Wie de verhuurder is, is zonder belang. Ook een particulier die tijdens de zomer een appartement aan zee of een chalet in de Ardennen verhuurt, loopt het risico vanaf 1 juli 2022 btw-plichtig te worden.

Wat de voorwaarden zijn van deze verplichte btw-verhuur en wat u al dan niet kan doen om aan deze btw-heffing te ontkomen, leest u verder in dit artikel.

Wat verandert er?

De verhuur van residentiële gebouwen is in principe vrijgesteld van btw. Daarom is er in regel geen btw van toepassing op de verhuur van appartementen, woonhuizen, studio’s,…

De btw-administratie aanvaardde in het verleden al dat de verhuur van gemeubelde logies toch aan btw onderworpen kon worden wanneer, naar analogie met de hotelsector, welbepaalde bijkomende diensten werden aangeboden. In de praktijk kwam het er op neer dat, door te spelen met deze bijkomende diensten, de verhuurder meestal zelf in de hand had of de verhuur van zijn gemeubeld verblijf al dan niet aan btw onderworpen was.

Om een halt toe te roepen aan deze praktijk, heeft de wetgever ingegrepen en wettelijke criteria vastgelegd aan de hand waarvan getoetst moet worden of de verhuur al dan niet aan btw onderworpen is.

Volgens deze nieuwe wettelijke criteria is de verhuur van gemeubelde logies verplicht aan btw onderworpen wanneer deze verhuur minder dan drie maanden bedraagt en minstens één van de in de wet opgesomde diensten wordt verstrekt.

Verhuur gemeubelde logies met btw: de voorwaarden

Drie voorwaarden moeten samen vervuld zijn opdat de verhuur onder de toepassing van btw zou vallen:

Eerste voorwaarde: ‘gemeubelde’ logies

De logies moeten gemeubeld zijn. De verhuur van ongemeubelde appartementen of woningen blijft zoals vanouds vrijgesteld van btw.

Tweede voorwaarde: enkel verhuur op korte termijn

De verhuur van gemeubelde logies zal enkel aan btw onderworpen zijn wanneer het verblijf minder dan drie maanden duurt. Let wel, minder dan drie maanden is dus geen drie maanden, maar een dag minder. Bovendien moet ook de dag van aankomst nog worden meegeteld waardoor voor een verblijf dat aanvangt op bijvoorbeeld 15 juli 2022 slechts sprake zal kunnen zijn van een ‘korte termijn verhuur’ wanneer deze ten laatste eindigt op 13 oktober 2022.

Derde voorwaarde: specifieke bijkomende dienst(en)

De laatste voorwaarde die vervuld moet zijn opdat de verhuur onder de btw-heffing zou vallen is het verstrekken aan de gasten van minstens één van volgende diensten:

  • fysiek onthaal van de gasten, of,
  • dagelijks ontbijt, of,
  • wekelijks verversen van het huishoudlinnen.

Schematisch kan dit als volgt worden voorgesteld:

Wat wordt bedoeld met ‘fysiek onthaal’?

Er is sprake van ‘fysiek onthaal’ wanneer de ontvangst en bijstand op verzoek van de gasten in de inrichting gedurende een groot gedeelte van de dag wordt verzekerd. Er hoeft echter geen receptie of onthaalruimte aanwezig te zijn.

Enkel een telefonisch of digitaal contact volstaat niet. Wanneer iemand bij aankomst aanwezig is om de gasten de sleutels te overhandigen, maar verder tijdens het verblijf niet gedurende een groot deel van de dag fysieke bijstand verzekert, is er geen sprake van ‘fysiek onthaal’.

Voor ‘fysiek onthaal’ kan het voldoende zijn dat er een persoon aanwezig is die in opdracht en onder verantwoordelijkheid van de verhuurder de gasten gedurende een groot deel van de dag kan bijstaan (bijv. beheerder in een vakantiepark).

Schoonmaak is geen onderscheidend criterium

 Het aanbieden van (eind)schoonmaak, nutsvoorzieningen,… is geen onderscheidend criterium voor de btw-verhuur. (Eind)schoonmaak en nutsvoorzieningen worden bijna altijd verstrekt, waardoor deze diensten niet relevant zijn om te bepalen of de verhuur al dan niet aan btw onderworpen is.

De gasten moeten de bijkomende dienst(en) wel afnemen

Voor de onderwerping aan btw is het niet voldoende dat de bijkomende diensten worden aangeboden. Deze diensten moeten ook effectief door de gasten worden afgenomen. Of hiervoor een afzonderlijke meerprijs wordt gevraagd is zonder belang.

Indien sommige gasten geen gebruik wensen te maken van de bijkomende diensten en anderen wel, zal de ene keer geen btw verschuldigd zijn en de andere keer wel. Onnodig om er op te wijzen dat het optioneel aanbieden van bijkomende diensten de btw-verhuur aanzienlijk kan compliceren.

Dan maar kiezen voor de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen?

Gelet op de complexiteit van de btw-verhuur met bijkomende diensten, zouden veel verhuurders geneigd kunnen zijn te opteren voor de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen.

Helaas zijn zij er aan voor de moeite omdat de gemeubelde verhuur van logies uitdrukkelijk uitgesloten is van deze vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen. Indien aan de wettelijke voorwaarden voor btw-verhuur voldaan is, wordt men een volwaardige btw-plichtige met alle bijhorende lasten en (beperkte) lusten. Dit betekent onder meer een verplichte btw-registratie, het indienen van periodieke btw-aangiftes, het aanrekenen en afdragen van btw. Daartegenover staat dan een zekere mate van recht op btw-aftrek.

Inwerkingtreding

De nieuwe regels gaan in op 1 juli 2022 en zouden in principe ook al van toepassing moeten zijn op lopende contracten. De btw-administratie heeft echter te kennen gegeven dat zij de toepassing van de nieuwe regels maar zal eisen voor verblijven die geboekt worden vanaf 1 juli 2022.

Toch liever verhuren zonder btw?

Indien u als verhuurder van een gemeubeld verblijf op korte termijn, zichzelf niet wenst op te zadelen met alle lasten die de btw-plicht met zich meebrengt, zal u er voor moeten zorgen dat u geen enkel van voornoemde diensten aan uw gasten verstrekt. Om die reden zal u vanaf deze zomer aan zee wellicht nog weinig huurappartementen aantreffen die in bad- of bedlinnen voorzien…

Voor eigenaars van een vakantiewoning gelegen in een vakantiepark waar de gasten beroep kunnen doen op de beheerder van dat park voor onthaal tijdens een groot deel van de dag, zal voor de btw-heffing bijkomend moeten worden nagegaan of deze laatste al dan niet in opdracht en onder verantwoordelijkheid van de verhuurder handelt.

Sluitstuk

 Deze wetswijziging is het voorlopige sluitstuk van de btw-hervorming voor onroerende verhuur die enkele jaren geleden werd ingezet met de invoering van een optionele btw-verhuur voor bedrijfspanden, de btw-verhuur van niet-residentiële gebouwen zoals feestzalen op korte termijn, en die nu afgerond wordt met een btw-heffing op de verhuur van gemeubelde logies.

Al deze wijzigingen hebben weliswaar opportuniteiten gecreëerd, maar vooral een bijzonder complexe regelgeving waar verhuurders nog moeilijk hun weg in vinden.

Daarom staan de btw-specialisten van Van Havermaet steeds voor u klaar en zetten zij u graag op het juiste pad.

 

Publicatiedatum: 23/06/2022

Gepubliceerd door Jean-Paul Libert

Een andere vraag omtrent dit thema?

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
© Van Havermaet 2022

Wij maken gebruik van cookies of gelijkaardige technologieën (bv. pixels of sociale media plug-ins) om o.a. uw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij analyserende en marketing cookies te gebruiken om uw websitebezoek persoonlijker te maken, gerichte advertenties naar u te verzenden en om ons meer inzicht te geven in uw gebruik van onze website.

Gaat u ermee akkoord dat we cookies gebruiken voor een optimale websitebeleving, opdat wij onze website kunnen verbeteren en om u te kunnen verrassen met advertenties? Bevestig dan met "OK".

Wenst u daarentegen specifieke voorkeuren in te stellen voor verschillende soorten cookies? Dat kan via onze cookie policy. Wenst u meer uitleg over ons gebruik van cookies of hoe u cookies kan verwijderen? Lees dan onze cookie policy.