Beste klant of relatie, we raden zoveel als mogelijk aan om digitaal te werken, maar indien nodig: onze kantoren blijven open voor gebruik. We hebben voldoende beschermingsmaatregelen genomen om uw en onze veiligheid te garanderen. Graag tot snel & onze gezonde wensen voor u & uw naasten.

Buitenlands onroerend goed: wat verandert er voor u?

Buitenlands onroerend goed aangeven?

U bent verplicht zowel de inkomsten van Belgisch als van buitenlands onroerend goed aan te geven in de personenbelasting. Enkel het woonhuis moet u niet aangeven.

De buitenlandse inkomsten zijn meestal overigens van belastingheffing vrijgesteld dankzij de werking van dubbelbelastingverdragen. Maar ze tellen dan wel mee om het tarief te bepalen van de belastingheffing over de wel in België belastbare inkomsten. Dat heet “progressievoorbehoud”.

De aanleiding tot de veroordelingen

Een in België gelegen onroerend goed wordt meestal belast op basis van het  kadastraal inkomen (KI). Dat geldt zowel als u het onroerend goed niet verhuurt (bijv. tweede verblijf) als bij verhuur aan particulieren. Concreet wordt u dan belast over het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

De heffingsgrondslag voor een buitenlands verhuurd onroerend goed is daarentegen gebaseerd op de werkelijke huurinkomsten. Indien u het pand niet verhuurt, moet u een huurwaarde aangeven. Daarvan wordt in regel 60% in de heffing betrokken. Ook de buitenlandse inkomstenbelasting is aftrekbaar.

Het criterium is voor buitenlands onroerend goed dus anders dan voor Belgische onroerende goederen. Dit kan in de praktijk aanleiding geven tot een aanzienlijk hogere heffingsgrondslag voor buitenlandse onroerende goederen dan voor een gelijkaardig Belgisch onroerend goed.

Europa dringt erop aan dat België deze ongelijkheid repareert.

Wat is dat eigenlijk, een KI?

Het kadastraal inkomen (KI) is een door de administratie geschatte netto-huurwaarde voor onroerende goederen. Deze gebeurt voor elk Belgisch onroerend goed. De wet voorziet dat een herschatting (technisch: perequatie) om de 10 jaar moet gebeuren. De laatste schatting dateert echter van 1975. Ook nieuwe onroerende goederen krijgen een KI berekend volgens de normen van 1975.

Door het uitblijven van een perequatie heeft de overheid sinds 1991 wel beslist het KI te indexeren. Het stijgt dus jaarlijks in functie van de inflatie.

Het is echter duidelijk dat het KI totaal verouderd is. De huurwaarde is immers berekend volgens de normen van 1975. Intussen zijn er belangrijke regionale en lokale verschillen waardoor sommige panden naar verhouding een te hoog of een te laag KI hebben in functie van hun reële huurwaarde.

De Belgische oplossing

Aangezien het KI erg verouderd is, zou het logisch zijn om hiervan af te stappen. De belastingheffing over Belgische onroerende goederen zou dan kunnen gebeuren op basis van de werkelijke huur (of huurwaarde). Aangezien het verplicht is huurcontracten te registreren, zijn huurprijzen in beginsel ook kenbaar voor de fiscus. In dat geval zou er voor de belastingheffing van buitenlandse onroerende goederen niets hoeven te veranderen.

De vrees is echter aanwezig dat de belastingheffing over Belgisch onroerend goed dan sterk zou stijgen. De Belgische overheid wenst het daarom over een andere boeg te gooien.

Het voorstel houdt nu in dat elk buitenlands onroerend goed een KI zal krijgen. De fiscus zal dit als volgt berekenen:

  • men gaat uit van de actuele verkoopwaarde;
  • deze wordt teruggebracht naar de verkoopwaarde per 1975 aan de hand van een nog vast te leggen correctiefactor;
  • Vervolgens past men een kapitalisatiefactor van 5,3 % toe.

Het lijkt waanzin, maar dit is echt de bedoeling!

Voor de ongebouwde onroerende goederen zou het KI worden bepaald op 2 euro per hectare. Buitenlandse belastingen zullen niet langer aftrekbaar zijn van de aldus berekende waarde.

Vragenlijst

Eigenaars van een buitenlands onroerend goed zouden in de loop van het jaar een vragenlijst krijgen. Hierin worden vragen gesteld met betrekking tot het onroerend goed zoals : een beschrijving van het pand, de ligging en de normale verkoopwaarde voor gebouwde goederen in de regio, de aankoopprijs en aankoopjaar. Hoe de fiscus dat allemaal kan controleren, is niet geheel duidelijk.

De fiscus hoopt deze oefening in maart 2022 te kunnen afronden en over alle informatie te beschikken om aan de buitenlandse onroerende goederen een KI te kunnen toebedelen. In de aangifte personenbelasting over inkomstenjaar 2021 zou dan voor het eerst het KI van het buitenlands onroerend goed moeten kunnen worden opgenomen.

Als u een buitenlands onroerend goed verwerft vanaf 1 januari 2021, zou u vier maanden de tijd hebben om de formaliteiten te vervullen.

Schrik dus niet als u binnenkort een vragenbrief ontvangt vanwege de fiscus.

Nog niet definitief

Dit voorstel is nog niet goedgekeurd. Het is wachten op een definitieve wet. Wijzigingen zijn dus steeds mogelijk.

Het spreekt voor zich dat wij u graag verder informeren en helpen om de verwachte vragenbrief correct in te vullen.

 

Gert De Greeve / Jan Torsin

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
© Van Havermaet 2021

Wij maken gebruik van cookies of gelijkaardige technologieën (bv. pixels of sociale media plug-ins) om o.a. uw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij analyserende en marketing cookies te gebruiken om uw websitebezoek persoonlijker te maken, gerichte advertenties naar u te verzenden en om ons meer inzicht te geven in uw gebruik van onze website.

Gaat u ermee akkoord dat we cookies gebruiken voor een optimale websitebeleving, opdat wij onze website kunnen verbeteren en om u te kunnen verrassen met advertenties? Bevestig dan met "OK".

Wenst u daarentegen specifieke voorkeuren in te stellen voor verschillende soorten cookies? Dat kan via onze cookie policy. Wenst u meer uitleg over ons gebruik van cookies of hoe u cookies kan verwijderen? Lees dan onze cookie policy.