Deel dit artikel

Onroerend goed uit vennootschap halen: hoe vermijdt u de fiscale zure appel?

Er kunnen verschillende redenen zijn om onroerend goed uit de vennootschap te halen en naar een aparte vennootschap over te brengen. Welke opties hebt u in handen en hoe werkt u naar de meest voordelige oplossing toe?

Waarom onroerend goed uit uw vennootschap halen?

  • U hebt een familiale onderneming. Naast de ondernemingsactiviteiten is hier ook aanzienlijk (niet-)bedrijfsgebonden onroerend goed aanwezig. Dat laatste is een mogelijke hinderpaal wanneer u uw onderneming geheel of gedeeltelijk wenst over te dragen aan een derde. Meestal zal die (potentiële) overnemer wel geïnteresseerd zijn in de familiale onderneming, maar niet in het aanwezige onroerend goed.
  • Het is ook mogelijk dat u in diezelfde familiale onderneming geconfronteerd wordt met actieve en niet-actieve kinderen met uiteenlopende toekomstplannen. De actieve kinderen willen mee in de onderneming stappen, de niet-actieve kinderen zijn misschien eerder geïnteresseerd in het onroerend goed.
  • U wil simpelweg de economische risico’s beperken op lange termijn. Onroerend goed vermengen met de ondernemingsactiviteiten betekent logischerwijs dat het onroerend goed aan de ondernemingsrisico’s onderhevig is.

Optie 1: nieuwe vennootschap

Er bestaan grof geschetst twee manieren om onroerend goed uit uw vennootschap te halen en over te brengen naar een aparte vennootschap.

Enerzijds door een nieuwe vennootschap op te richten, waarbij de bestaande vennootschap de onroerende goederen verkoopt aan de nieuwe vennootschap. Fiscaal gezien moet u dan wel door de zeer zure appel bijten.

U betaalt naast de 25% vennootschapsbelasting op de gerealiseerde meerwaarde op het onroerend goed (u moet het onroerend goed namelijk aan marktwaarde verkopen) nog eens 10% registratiebelastingen bij de notaris. Bovendien ontstaat door deze transactie een onderlinge schuld tussen beide vennootschappen.

Optie 2: (partiële) splitsing

Een andere mogelijkheid is de (partiële) splitsing. Een deel van het vermogen van een vennootschap, bijvoorbeeld een onroerend goed, wordt gedeeltelijk afgesplitst naar een nieuwe of bestaande vennootschap. In ruil voor de overdracht van dit vermogen reikt de ontvangende vennootschap aandelen toe aan de aandeelhouders van de gesplitste vennootschap.

Het voordeel: er is geen onderlinge schuld tussen beide vennootschappen. Maar nog belangrijker: de verrichting gebeurt fiscaal en boekhoudkundig neutraal. Dus geen 25% vennootschapsbelasting en geen registratiebelastingen. Hier komt wel een strikte vennootschapsrechtelijke procedure bij kijken, zoals het opmaken van diverse verslagen en (tussentijdse) balansen.

Ons advies? Kies voor fiscale zekerheid

Daarenboven moet u kunnen aantonen dat u handelt uit bedrijfseconomische en niet uit louter fiscale overwegingen. Bijvoorbeeld dat u kiest voor deze oplossing zodat uw bedrijf gericht kan groeien en u zo de continuïteit kan vrijwaren.

Daarbij hebt u de mogelijkheid om op voorhand naar de fiscus te stappen voor een zogenaamde rulingprocedure. De fiscus bekijkt dan samen met u of u wel degelijk handelt uit bedrijfseconomische redenen.

Ons advies? De eventuele nadelen, zoals het doorlopen van deze procedure bij de fiscus, wegen niet op tegen de voordelen. U koopt zekerheid: de fiscale belangen bij vastgoed kunnen nu eenmaal aanzienlijk zijn.

Hoe zet u een dergelijk traject op?

Bent u overtuigd dat u zich met uw vennootschap op een scharniermoment bevindt of dat er verandering op komst is? Onze belangrijkste tip: anticipeer tijdig.

Houd er ook rekening mee dat u naast de fiscale aspecten nog andere elementen moet opvolgen, zoals:

  • Het mee overdragen van de bankfinancieringen (met eventuele bijkomende fiscale moeilijkheden op het vlak van registratiebelastingen);
  • Eventuele bodemproblematiek (voor elke overdracht van een grond – ook bij een partiële splitsing – dient u namelijk te beschikken over een blanco bodemattest);
  • Successieplanning en erfrechtelijke regels.

We kijken ver… en nog verder!

Bent u overtuigd dat onroerend goed uit uw vennootschap halen de oplossing is? Weet dat u met Van Havermaet kan terugvallen op een betrouwbare rechterhand:

• Wij omschrijven mee uw bedrijfseconomische motieven voor de (partiële) splitsing;
• Wij hebben alle expertise in eigen huis zitten: revisoren, juristen, fiscalisten…
• Wij verlenen advies binnen een breed kader: overnametraject, successieplanning…

Hoe kunnen wij bijdragen aan een mooie toekomst voor uw vennootschap? Contacteer ons en we luisteren graag naar uw verhaal.

Publicatiedatum: 6 november 2019