Deel dit artikel

Hervorming van het Verkooprecht in Vlaanderen: nieuwe gunsttarieven van 7%, 6% of 1% voor de aankoop van de enige, eigen woning

Vanaf 1 juni 2018 wijzigt de registratiebelasting, verschuldigd bij de aankoop van een woning in het Vlaams Gewest, ingrijpend. Voor de aankoop van de enige, eigen woning geldt een nieuw gunstregime van 7%. Als u een ‘bescheiden woning’ koopt kan u, onder bepaalde voorwaarden, bijkomend genieten van een belastingvermindering van € 4.800 of € 5.600. 

Afschaffing van bestaande gunstregimes

De hervorming gaat verder dan het invoeren van nieuwe voordeeltarieven. Een aantal van de bestaande voordelen zijn geschrapt.

Zo is zowel het verlaagd tarief (5%) bij de aankoop van een bescheiden woning of bescheiden landgoederen (het vroegere klein beschrijf), als het gewone-, verhoogd- en renovatie-abattement afgeschaft. Het verlaagde tarief van 5% en voormelde abattementen kunnen niet meer worden genoten indien de (onderhandse) aankoopovereenkomst werd gesloten na 31 mei 2018.

Verlaagd tarief van 7% bij zuivere aankoop van de enige, eigen woning

Het ‘gewone’ tarief voor de aankoop van een onroerend goed gelegen in het Vlaams Gewest blijft 10%. Die belasting wordt berekend op de volledige aankoopprijs.

De nieuwe regeling voorziet dat de koper onder bepaalde voorwaarden geniet van een verlaagd tarief van 7% bij de aankoop van de enige, eigen woning. Dit geldt niet voor bouwgronden.

De wet stelt als voorwaarde dat het moet gaan om een zuivere aankoop. Waarbij één of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning verkrijgen. En met de bedoeling om hun hoofdverblijfplaats te vestigen in het goed. Dat moet binnen de twee jaar na de aankoopakte gebeuren. De beoordeling gebeurt op basis van de inschrijving in het bevolkingsregister.

Om te genieten van het voordeeltarief mag u geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten. Als meerdere personen samen een woning kopen, mogen zij niet samen de volle eigendom van een andere woning of bouwgrond bezitten.

Als u toch een woning of bouwgrond bezit, wordt hier in uitzonderlijke gevallen geen rekening mee gehouden. Bijvoorbeeld als u zich ertoe verbindt om dit onroerend goed binnen het jaar na de aankoopakte van het ‘nieuwe’ goed te verkopen. En er een oorzakelijk verband bestaat tussen de vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief.

Het verzoek tot toepassing van het verlaagd tarief wordt opgenomen in de notariële verkoopakte. Als het verlaagd tarief toch niet onmiddellijk werd gevraagd, kan u achteraf nog om teruggave van de teveel betaalde belasting vragen. Deze teruggave moet wel gevraagd worden binnen een termijn van vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin de belasting opeisbaar is geworden.

Indien niet alle verkrijgers beantwoorden aan de voorwaarden kunnen zij die wél voldoen toch genieten van het verlaagd tarief. Het is wel vereist dat alle verkrijgers natuurlijke personen zijn. Bij een aankoop samen met uw vennootschap wordt dus geen toepassing gemaakt van de nieuwe voordeeltarieven.

Verlaagd tarief van 6%

Maakt u aanspraak op het 7%-tarief? En bent u van plan te investeren in een ingrijpende energetische renovatie? Dan geniet u van een tarief van 6%. U moet dan wel binnen een termijn van vijf jaar een energieprestatiecertificaat bouw voorleggen waaruit deze renovatie blijkt. Te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte. U heeft wel tot vijf jaar na de aankoopakte om uw hoofdverblijfplaats in de woning te vestigen.

Verlaagd tarief van 1%

Als u een beschermd monument koopt als enige, eigen woning, geniet u zelfs van een 1%-belastingtarief. Uw project moet dan wel voldoen aan een aantal bijkomende voorwaarden. Bijvoorbeeld dat u het bedrag van de vermindering, binnen de vijf jaar vanaf de aankoopakte, investeert in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van erfgoedkenmerken en -elementen van het beschermde monument.

Bijkomende vermindering voor woningen met ‘beperkte waarde’

Is de totale belastbare grondslag van de verkoopovereenkomst niet hoger dan € 200.000? Dan geniet de verkrijger een bijkomende belastingvermindering van € 5.600 (bij 7%-tarief) of € 4.800 (bij 6%-tarief). Deze maximale heffingsgrondslag wordt verhoogd tot € 220.000 voor onroerende goederen gelegen op het grondgebied van de kernsteden[1] en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel[2]. Deze zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Voldoen niet alle verkrijgers aan de voorwaarden? Dan wordt de vermindering van € 5.600 of € 4.800 proportioneel toegekend. Dit in verhouding tot het wettelijk aandeel van de kopers die wél kunnen genieten van het verlaagd tarief van 7% of 6%.

Meeneembaarheid blijft behouden

In bepaalde gevallen kan de voor de ‘oude’ woning betaalde registratiebelasting in mindering gebracht worden van de registratiebelasting die verschuldigd is bij de aankoop van een ‘nieuwe’ woning. In dat geval spreken we van meeneembaarheid.

De bestaande regeling met betrekking tot meeneembaarheid door verrekening of teruggave blijft behouden. Voortaan kunnen het verlaagd tarief (7%, 6% of 1%) en de meeneembaarheid zelfs samen worden toegepast. Het gekende maximaal meeneembare bedrag van € 12.500 wordt in de toekomst jaarlijks geïndexeerd.

Wel even opletten als de verkrijger van een ‘nieuwe’ gezinswoning op het ogenblijk van aankoop nog voor de geheelheid volle eigenaar is van een andere gezinswoning. Hij moet voor de tijdige verkoop rekening houden met verschillende termijnen. Eén jaar voor het verkrijgen van het verlaagd tarief. En twee jaar voor de meeneembaarheid door teruggave.

Ook aandacht voor de verhuurmarkt

De wetgever voorziet een uitzondering op de vereiste dat het gaat om de enige, eigen woning. Indien één of meer natuurlijke personen de geheelheid volle eigendom van een woning kopen kunnen zij ook van het verlaagd tarief van 7% genieten. Wat moeten ze daarvoor doen? Zich verbinden om binnen een termijn van drie jaar een huurovereenkomst met een minimumduur van 9 jaar af te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor. Die drie jaar gaat in vanaf de datum van de authentieke aankoopakte.

Inwerkingtreding

De nieuwe tarieven gelden voor alle (onderhandse) verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 juni 2018. Indien er vóór die datum een tijdelijke verkoop/aankoopbelofte werd getekend waarvoor de notariële akte pas wordt verleden na 30 mei 2018, is het nieuwe tarief van toepassing.

[1] Kernsteden: de gemeenten Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde.
[2] Gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel: de gemeenten Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem en Zemst.

Publicatie datum: 28 juni 2018