Investeren in assistentiewoningen: btw-tarief van 12%

Wenst u te investeren in assistentiewoningen, dan kan dat tegen het verlaagd btw-tarief van 12%. U moet echter wel bereid zijn om deze assistentiewoning ter beschikking te stellen aan een erkende beheerder van een ‘groep van assistentiewoningen’.

Een groep van assistentiewoningen? Dat is een seniorenvoorziening die bestaat uit één of meerdere gebouwen die functioneel verbonden zijn. Hier kunnen bewoners van 65 jaar of ouder zelfstandig verblijven in individuele aangepaste wooneenheden en kunnen ze vrij beroep doen op een aanbod van zorg. Deze groepen van assistentiewoningen vervangen in feite de ‘serviceflatgebouwen’ of ‘woningcomplexen met dienstverlening’ van weleer.

Verlaagde btw-tarieven

In de btw-wetgeving zijn diverse verlaagde btw-tarieven ingevoerd voor gebouwen die dienen voor sociale huisvesting. Voor gebouwen die specifiek bestemd zijn voor de huisvesting van bejaarden, geldt een verlaagd tarief van 12%, in volgende gevallen:

1. Oprichting of aankoop van woningcomplexen door erkende beheerders met 12% btw

De btw-wetgeving voorziet uitdrukkelijk in een verlaagd btw-tarief van 12% voor de levering van woningcomplexen, bestemd om te worden gebruikt voor de huisvesting van bejaarden. Ook werkzaamheden in onroerende staat (bijv. oprichting) of leasing van zulke complexen komen in aanmerking voor dit verlaagd tarief.

Volgens de letter van de wet mag het 12% tarief hier enkel worden toegepast indien deze handelingen worden verstrekt en gefactureerd aan beheerders van een verblijfsinrichting voor bejaarden die erkend zijn door de overheid. En daar wringt vaak het schoentje. Veel beheerders van verblijfsinrichtingen voor senioren hebben niet de middelen of achten het niet opportuun om te investeren in de oprichting of de aankoop van zulke woningcomplexen. Vaak verkiezen zij een woningcomplex ter beschikking gesteld te krijgen (bijv. via huur of vruchtgebruik) van een externe investeerder.

2. Daarom ook 12% btw voor woningcomplexen die ter beschikking gesteld worden aan beheerders

De fiscus aanvaardt dat het 12% tarief ook mag worden toegepast voor de aankoop of oprichting van woningcomplexen door investeerders die geen uitbater zijn van de inrichting. Maar deze moeten wel bereid zijn een zakelijk recht (bijv. vruchtgebruik) of een genotsrecht (bijv. huur) te verlenen aan de erkende beheerder. Het 12% tarief is trouwens niet beperkt tot ‘rusthuiscomplexen’, maar geldt ook voor ‘serviceflatcomplexen’. Nu de ‘groepen van assistentiewoningen’ de serviceflats hebben vervangen, mag het verlaagd tarief van 12% ook worden toegepast voor deze ‘groepen van assistentiewoningen’.

3. Aankoop van afzonderlijke assistentiewoningen door particulieren

Sinds de invoering van de ‘groepen van assistentiewoningen’ is de interesse van particulieren om te investeren in een assistentiewoning sterk toegenomen. Om de vraag vanuit de particuliere markt te stimuleren, heeft de fiscus het 12% btw-tarief uitgebreid tot de afzonderlijke verkoop van assistentiewoningen aan particuliere investeerders. Aan dit gunsttarief zijn echter voorwaarden gekoppeld, die samen vervuld moeten zijn:

• Enkel voor ‘leveringen’ van assistentiewoningen. Koopt u een assistentiewoning ‘op plan’ of een afgewerkte assistentiewoning, dan kan de aankoop in aanmerking komen voor het verlaagd tarief van 12%. Voor ‘werkzaamheden in onroerende staat’ daarentegen geldt het 12% tarief voorlopig niet. Let wel, is uw assistentiewoning meer dan 10 jaar oud, dan komen verbouwings- of verbeteringswerken in principe in aanmerking voor het verlaagd tarief van 6%. Koopt u een voltooide assistentiewoning, dan moet deze wel nog ‘nieuw’ zijn. Een woning die voor de btw niet meer ‘nieuw’ is, kan immers niet meer met btw verkocht worden. Deze zal onderworpen worden aan registratiebelasting. Ter herinnering: een gebouw is ‘nieuw’ tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming.
• Erkende groep van assistentiewoningen. De woning moet deel uitmaken van een erkende groep van assistentiewoningen. Een ‘groep van assistentiewoningen’ is echter niet altijd erkend. Zij kan er immers voor kiezen om zich louter ‘aan te melden’ bij de overheid en geen erkenning aan te vragen. In dit laatste geval mag het verlaagd tarief niet worden toegepast.
• Terbeschikkingstelling aan erkende beheerder. De koper moet bereid zijn de assistentiewoning ter beschikking te stellen van de erkende beheerder van de groep van assistentiewoningen. Dit kan onder de vorm van de vestiging van een zakelijk recht (bijv. vruchtgebruik) of het verlenen van een genotsrecht (bijv. verhuur).
• Aanwending als assistentiewoning gedurende 15 jaar. Om het tarief van 12% te behouden, moet de woning gedurende minstens 15 jaar aangewend worden als deel van een erkende groep van assistentiewoningen. Dit moet worden aangetoond aan de hand van een geheel van bewijsstukken (bijv. stedenbouwkundige vergunning, basisakte, verkoopovereenkomst, overeenkomstkomst tussen koper en erkende beheerder van de groep van assistentiewoningen).

Wenst u als particulier te investeren in assistentiewoningen aan 12% btw, dan kan dat mits u bereid bent de woning gedurende minstens 15 jaar ter beschikking te stellen van een beheerder van een erkende groep van assistentiewoningen. Meer weten hierover? Kom gerust eens langs en we bespreken al uw mogelijkheden!