Opgepast met opstalrechten op bestaande gebouwen en winstverdeling: verkooprechten loeren om de hoek
Als bouwpromotor blijft u maar beter op de hoogte van de laatste beslissingen van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Ze kunnen immers een grote impact hebben op uw projecten.
Onlangs verduidelijkte een uitspraak van de Vlaamse Belastingdienst de vestiging van een opstalrecht op grond met bestaande gebouwen en de fiscale gevolgen daarvan. Ze oordeelden dat een winstdeling tussen grondeigenaar en projectontwikkelaar kan worden gezien als een indirecte vergoeding, waarop 12% verkooprechten verschuldigd zijn.
De beslissing in een notendop
Een grondeigenaar en een bouwpromotor sloten een samenwerkingsovereenkomst voor de renovatie van twee woningen. De grondeigenaar koopt twee woonhuizen met grond en aanhorigheden en verleent een kortlopend opstalrecht aan de bouwpromotor met eigendomsoverdracht van de bestaande woonhuizen om de renovatiewerken mogelijk te maken.
Na de renovatie verkoopt de grondeigenaar de grond met het opstalrecht, en de bouwpromotor de gerenoveerde constructies, aan kopers.
De grondeigenaar en de bouwpromotor spreken een verdeelsleutel af in hun samenwerkingsovereenkomst voor de verkoopopbrengst. Elke partij krijgt de door haar gemaakte kosten terugbetaald. De overblijvende winst wordt vervolgens eerlijk verdeeld: elk ontvangt 50%.
VLABEL oordeelde eerder dat de vestiging van een opstalrecht op een perceel grond met bestaande gebouwen kan leiden tot een verkooprecht van 12% als de opstallen worden vergoed door de opstalhouder.
In deze casus echter betaalt de bouwpromotor geen vergoeding voor de bestaande woonhuizen, noch spraken ze een opstalvergoeding af bij het vestigen van het opstalrecht. Toch oordeelt de Vlaamse Belastingdienst hier, eerder verrassend, dat er een onrechtstreekse vergoeding werd betaald voor de bestaande woonhuizen als gevolg van de verdeling van de verkoopopbrengst, met name de 50/50 verdeling van de winst.
Fiscale gevolgen
Deze beslissing heeft aanzienlijke fiscale gevolgen: door te oordelen dat er een onrechtstreekse vergoeding is betaald voor de bestaande woonhuizen, is volgens VLABEL immers het verkooprecht (12%) verschuldigd op de onrechtstreekse vergoeding die voortvloeit uit de verdeling van de verkoopopbrengst.
Wat betekent dit voor uw projecten?
Werken met een opstalrecht laat vastgoedontwikkelaars en investeerders toe om efficiënter te werken zonder de last van hoge verkooprechten bij de aankoop van grond. Het is echter cruciaal om de fiscale gevolgen van dergelijke beslissingen goed te begrijpen en te anticiperen op mogelijke standpunten van VLABEL. Heeft u vragen over uw vastgoedprojecten of wilt u meer weten over hoe deze beslissing uw projecten kan beïnvloeden? Neem dan zeker contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek.
Geschreven door Eva Dreesen