Regeerakkoord 2025 – De belangrijkste maatregelen voor de vastgoedsector
Na maanden van onderhandelingen bereikte de Arizona-coalitie een regeerakkoord, waardoor de federale regering-De Wever I van start kan gaan. Het regeerakkoord besteedt veel aandacht aan de sanering van de begroting en daarmee ook aan de fiscaliteit. De vraag blijft welke hervormingen De Wever I zal doorvoeren en wat de impact hiervan is op verschillende sectoren. We belichten alvast de belangrijkste zaken voor de vastgoedsector.
Vastgoedfiscaliteit
Aanpak van share deals
We lezen in het regeerakkoord dat de federale regering de regio’s wil ondersteunen in de strijd tegen share deals met betrekking tot vastgoedvennootschappen.
Bij een share deal (aandelentransactie) worden de aandelen van een (vastgoed)vennootschap verkocht, inclusief alle activa en schulden. In plaats van het vastgoed zelf te verkopen, worden de aandelen van de vennootschap waarin het vastgoed zich bevindt, verkocht.
De huidige wetgeving stelt de overdracht van vastgoed via een share deal vrij van btw en registratierechten. Het betreft immers een overdracht van aandelen. Dit creëert een verschil met de gewone verkoop van vastgoed, waarbij wel btw of registratiebelasting verschuldigd is.
Op basis van de beperkte verwoording hierover in het regeerakkoord is het niet uitgesloten dat de gewesten hun wetgevende kader zullen aanpassen zodat ook bij een share deal het verkooprecht van toepassing zou kunnen zijn.
Bovendien zal men rekening moeten houden met de voorgestelde “solidariteitsbijdrage” van 10% op de toekomstige gerealiseerde meerwaarde van financiële activa (aandelen) in de personenbelasting.
Uitbreiding van het verlaagde btw-tarief bij sloop en heropbouw
Het regeerakkoord maakt de regeling voor afbraak en heropbouw met een btw-tarief van 6% opnieuw toegankelijk voor projectontwikkelaars en bouwpromotoren. Na afloop van de huidige overgangsregeling op 30 juni 2025 zouden bouwpromotoren en projectontwikkelaars immers uitgesloten worden van het verlaagde btw-tarief.
De federale regering wil de regeling afbraak en heropbouw opnieuw openstellen voor projectontwikkelaars en bouwpromotoren zodat ook zij permanent kunnen profiteren van het lagere tarief van 6% bij de verkoop van hun vastgoedprojecten (i.p.v. 21% na afloop van de overgangsmaatregelen op 30 juni 2025). De sociale voorwaarden blijven behouden, maar het oppervlaktecriterium zou worden aangescherpt van 200 m² naar 175 m².
Duidelijke afbakening tussen renovatie (6%) en vernieuwbouw (21%)
De nieuwe regering schrijft dat ze een duidelijke definitie wil uitwerken aangaande renovatie en vernieuwbouw. Dat zou een goede zaak zijn, aangezien vandaag het onderscheid vaak aanleiding geeft tot vele discussies over het toepasselijke btw-tarief bij verbouwingen. Een duidelijk wettelijk kader rond renovatie (6%) en vernieuwbouw (21%) beperkt de geschillen en versterkt de rechtszekerheid voor belastingplichtigen.
Strijd tegen sociale dumping in de bouwsector
De regering-De Wever I wil in overleg met de sociale partners de onderaannemingsketens in de bouwsector evalueren en verstrengen. Sinds 1/01/2025 bestaat reeds het verbod op financiële onderaanneming en een beperking van het aantal niveaus van onderaanneming in bepaalde sectoren. De nieuwe regering wil echter nog verdere maatregelen nemen.
Om sociale dumping tegen te gaan en de veiligheid op bouwwerven te verhogen, wordt de verplichte registratie bij het verlaten van de werf ingevoerd, net zoals dat inmiddels het geval is voor de schoonmaaksector. Er wordt onderzocht of het persoonlijke identificatiemiddel ConstruBadge hiervoor een geschikt middel is.
Modernisering van de Wet Breyne
De regering wil de Wet Breyne moderniseren. De Wet Breyne beschermt kopers tegen gebrekkige werken en de eventuele insolvabiliteit van de verkoper bij de aankoop van een woning op plan of bij de aankoop van een te bouwen woning.
Bestaande achterpoortjes zullen moeten sluiten, de handhaving door de economische inspectie moet versterkt worden en het beroepsverbod moet geoptimaliseerd en uitgebreid worden.
Bijkomend willen ze mensen die een woonkrediet aangaan beter beschermen, nl. door verplicht een opschortende voorwaarde tot het verkrijgen van het noodzakelijke krediet in de verkoopovereenkomst op te nemen. Zonder deze voorwaarde is de overeenkomst nietig.
Tot slot wordt er ook een bijkomende beschermingsregeling voorzien voor casco- en grote renovatieprojecten die vandaag buiten de Wet Breyne vallen.
Nieuwigheden bij verhuur en mede-eigendom
Uitbreiding van verboden onrechtmatige bedingen
De federale regering wil onevenwichtige clausules in huurovereenkomsten tussen ondernemingen aanpakken, vooral in de horecasector. De lijsten van verboden onrechtmatige bedingen tussen ondernemingen, zoals bepaald in het Wetboek van economisch recht, worden daarom aangevuld om komaf te maken met onevenwichtige clausules.
Zo zou er minstens een wettelijk verbod komen op het opzeggen van huurovereenkomsten als sanctie voor het niet naleven van niet-huurgerelateerde verplichtingen, zoals exclusieve of minimale afnameverplichtingen. Dit sluit aan bij eerdere initiatieven in Vlaanderen.
Afschaffing van het formulier 270 MLH
De bijlage nr. 270 MLH is vandaag verplicht aan de aangifte inkomstenbelasting toe te voegen om de fiscus te informeren over lopende huurcontracten en om het recht op kostenaftrek van deze huur te behouden. De regering wil dit formulier schrappen en werken aan een minder administratief belastend alternatief “rekening houdend met de informatie waarover de administratie reeds beschikt”.
Vereenvoudiging van energiezuinige renovaties en investeringen binnen een mede-eigendom
Het besluitvormingsproces binnen Verenigingen van Mede-Eigenaars (VME) zou worden aangepast. Voor energetische renovaties en hernieuwbare energie-investeringen in appartementsgebouwen zou voortaan een gewone meerderheid volstaan i.p.v. een 2/3e meerderheid.
Dit zou de huidige drempel verlagen voor energetische renovaties en installaties voor hernieuwbare energie, zoals zonnepanelen en laadpalen. Op deze manier kunnen VME’s sneller en eenvoudiger beslissingen nemen.
Wat brengt de toekomst?
Met de regeringsvorming achter de rug begint nu de vertaling van het regeerakkoord in concrete wetgeving. We wachten af welke van de vele initiatieven daadwerkelijk de eindstreep zullen halen en omgezet worden in wet.
Van Havermaet volgt alle ontwikkelingen op de voet en houdt u op de hoogte van concrete wetgevende initiatieven, zodat u tijdig kunt anticiperen op veranderingen. Onze vastgoedspecialisten bij Van Havermaet staan u graag te woord! Contacteer ons meteen met uw vragen.
Wenst u meer informatie over de maatregelen uit het federale regeerakkoord? Schrijf u dan nu in voor onze gratis infosessie: “Veilige landing of crash? Welke maatregelen mogen ondernemers en beleggers verwachten van een nieuwe Belgische regering?”
Geschreven door Michiel Van Chaze, Stefanie Van Der Heyden en Karsten Verhaegen