Beste klant of relatie, we raden zoveel als mogelijk aan om digitaal te werken, maar indien nodig: onze kantoren blijven open voor gebruik. We hebben voldoende beschermingsmaatregelen genomen om uw en onze veiligheid te garanderen. Graag tot snel & onze gezonde wensen voor u & uw naasten.

Vast & goed rendement? Haal uw rekenmachine van onder het bouwstof!

Vastgoed staat als een paal boven water in het Belgische beleggingslandschap! Toch is het aangewezen dat u uw gekoesterde ‘brick in de maag’ af en toe eens herkauwt om te vermijden dat het een ‘brok in de keel’ wordt.

 

VASTGOED kan niet stuk?

De huidige lage rente werkt als een dubbele katalysator voor vastgoedinvesteringen. Enerzijds kan u aan gunstige rentevoorwaarden lenen en anderzijds zijn de veilige investeringsalternatieven zoals cash en obligaties steeds minder (of gewoon niet meer) aantrekkelijk.

Vastgoed lijkt wel dé indekking tegen een nakende (en al dan niet aanhoudende) inflatiegolf. De demografische evolutie en de tijdgeest van vandaag en van de komende generaties, zijn nog steeds gunstig voor vastgoed. Toch komen de risico’s voor de langetermijnvastgoedbelegger slechts in mindere mate aan bod, hoewel ze, zoals bij elke investering, zeker aanwezig zijn. De fiscaliteit op huurinkomsten of de (Kyoto geïnspireerde) wetgeving voor het verhuren van vastgoed kan wel eens wijzigen. De rente kan ‘ooit’ wel eens stijgen waardoor de katalysator die vandaag op volle toeren draait, stilvalt.

Genoeg redenen om toch af en toe uw rekenmachine van onder het bouwstof te halen!

 

VASTGOEDrendement?

Wat is nu een goede maatstaf voor het rendement op vastgoed?

Begin bij het begin!

Wat is de werkelijke prijs van een vastgoedinvestering? Vergeet zeker de aankoopkosten niet. Notariskosten, registratierechten, BTW, kosten van verzekering, lening,  …. Alles wat u dient te betalen is immers een investeringskost. Uw rendement bestaat uit uw huurinkomsten. Echter, met deze huurinkomsten gaat u de algemene jaarlijkse kosten (vb. onroerende voorheffing), eventuele herstellingen, leegstand,… betalen. U gaat dus de jaarlijkse opbrengsten verminderen met de jaarlijkse kosten en deelt dit door de totale aankoopprijs, als volgt:

Het gaat aldus niet op om simpelweg de huurinkomsten te delen door de aankoopprijs. Het gaat vaak over grote bedragen, dus even narekenen kan geen kwaad.

 

Herhaal periodiek uw berekening

Om te bepalen of uw vastgoedinvestering nog interessant is, kijkt u naar eventuele alternatieven, maar ook naar toekomstige uitgaven en naar de martkwaarde die u vandaag zou krijgen. U onderzoekt met andere woorden of uw vastgoedinvestering nog steeds de vooraf ingestelde koers vaart.

U doet er in ieder geval goed aan om de rendementsberekening periodiek te herhalen met de geschatte huidige verkoopprijs van uw vastgoedinvestering. Wij stellen vast dat dit vaak wordt vergeten. U denkt misschien: ”Zolang de huur binnenkomt is het goed”. Toch zou u door deze oefening tot de verrassende vaststelling kunnen komen dat het tijd is om te verkopen of dat het helemaal niet zo’n geweldige investering is.

 

De verborgen kracht van vastgoedinvesteringen

Bovendien mag men ook de kracht van een krediet op een vastgoedinvestering niet uit het oog verliezen. Door een krediet te nemen, gaan uw risico en kostprijs stijgen, maar uw initiële eigen inleg (investering) voor het aankopen van uw vastgoedinvestering gaat dalen. Hierdoor geniet u vergelijkbare inkomsten op een kleinere inleg en kan u bijgevolg van een hoger rendement genieten op die eigen inleg.

Deze verborgen kracht geeft een serieuze ‘boost’ aan uw rendement, maar het kan zich ook tegen u keren. Bijvoorbeeld wanneer u te veel krediet neemt en de prijs van uw vastgoedinvestering zou dalen. Uw kredietverstrekkers zullen uw dierbare investering dan ook genadeloos verkopen aan minder gunstige voorwaarden. Indien uw vastgoed geen huurinkomsten geniet, bent u wel verplicht om de leninglasten te dragen. Hoe ging het verhaal van Icarus ook alweer?

 

Hoe splits ik een baksteen in twee?

Door de hoge bedragen die gepaard gaan met het investeren in vastgoed, loopt men snel het risico om al zijn eieren in één mand te leggen. Hoe kan u daarentegen toch gespreid investeren in vastgoed?

Het heeft natuurlijk niet dezelfde charme als bakstenen die u echt kan vastnemen, maar wij stellen wel vast dat er de laatste jaren een toename is van alternatieven om in vastgoed te investeren met lagere bedragen.

Het beursgenoteerde vastgoed in de vorm van GVV’s (‘gereglementeerde vastgoedvennootschappen’, of onder de internationale term: ‘REIT’) is hier de bekendste vorm van. U bereikt hiermee moeilijk toegankelijke sectoren, u koopt spreiding en u zit in een wettelijk afgelijnd kader inzake huren en uitkering van dividenden. Bovendien schakelt u professionele beheerders in om voor u de beste keuzes te maken (weliswaar tegen een kostprijs).

Maar wij zien ook steeds vaker de minder gekende vormen van vastgoedinvesteringen de revue passeren, zoals de GVBF (‘gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen’), de private privak, directe participaties in vastgoedprojecten via een achtergestelde lening of participaties in het kapitaal.

Bij al deze vormen van vastgoedinvesteringen moet u steeds de voor- en nadelen afwegen. De gepaste investeringsvorm moet immers afgestemd zijn op uw doelstellingen en uw mogelijkheden. Hoewel ze vandaag nog vaak stiefmoederlijk behandeld worden, zijn deze oplossingen een eenvoudige manier om spreiding in uw vastgoedinvesteringen te realiseren.

 

Dit artikel biedt u enkele inzichten en handvaten, maar het licht slechts een tipje van de sluier. Indien u met specifieke vragen zit over investeren in vastgoed, aarzel dan niet om ons te contacteren. Onze experts staan steeds voor u klaar.

Gepubliceerd door Holger Heene

Een andere vraag omtrent dit thema?

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
© Van Havermaet 2021