6% btw voor afbraak- en heropbouw nu ook voor huurwoningen

De spreekwoordelijke mortel van de laatste btw-tariefhervorming in de bouwsector is nog niet droog of de federale regering kondigt weer een uitbreiding aan van het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen. Eerder dit jaar werd het verlaagd tarief voor dit type werken nog sterk teruggeschroefd.

Deze keer viseert de uitbreiding van het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw niet de eigen privéwoning, maar wel woningen bestemd om te worden verhuurd.

Afbraak en heropbouw: een woelig parcours

Het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw kent een woelig parcours met een opeenvolging van uitbreidingen en inperkingen.

Sedert 2014 geldt het 6% btw-tarief in hoofdzaak nog voor wie zelf als bouwheer een onroerend goed laat slopen om er vervolgens zijn enige en eigen woning te bouwen. Ook woningen bestemd om te worden verhuurd aan sociale verhuurkantoren komen in aanmerking voor afbraak en heroprichting aan 6% btw.

Momenteel gelden er nog tijdelijke overgangsmaatregelen voor de aankoop van een heropgerichte woning en voor de heroprichting van een niet enige en eigen woning in 32 centrumsteden. Deze maatregelen doven eind dit jaar uit.

Uitbreiding naar huurwoningen

De aangekondigde uitbreiding heeft deze keer tot doel de afbraak en heropbouw van woningen te stimuleren die door de bouwheer zullen worden bestemd voor verhuur. De maatregel zal gelden voor heel België.

Volgens de eerste berichtgeving van de Minister van Financiën worden alvast volgende voorwaarden gekoppeld aan het verlaagde btw-tarief:

• Er moet sprake zijn van afbraak en heropbouw;
• Enkel als bouwheer kan men genieten van het 6% btw-tarief, niet als koper. Er wordt blijkbaar niet geëist dat de bouwheer een natuurlijk persoon is, waardoor ook rechtspersonen zullen kunnen herbouwen aan 6% btw;
• De bewoonbare oppervlakte van de huurwoning of appartement mag niet groter zijn dan 200m²;
• De huurder moet een natuurlijke persoon zijn die er zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen. Vakantiewoningen of studentenverblijven zijn hierdoor uitgesloten;
• De bouwheer moet de woning gedurende 15 jaar verhuren. Indien de woning intussen verkocht of voor andere doeleinden gebruikt zou worden, moet het btw-voordeel (vermoedelijk pro rata) teruggestort worden.

Inwerkingtreding en modaliteiten?

De datum van inwerkingtreding en de modaliteiten van deze maatregel, alsook de impact op lopende bouwprojecten is op het tijdstip van publicatie van dit artikel nog niet bekend.

In ieder geval is nu al duidelijk dat deze maatregel tot complexe situaties kan leiden. Denk bijvoorbeeld aan een bouwheer die een gebouw met meerdere appartementen laat heroprichten voor verhuur, waarin hij ook zelf zijn intrek zal nemen.

Nog meer dan vroeger zal nu ook aandacht besteed worden aan de bestemming die aan een gebouw bij aanvang van de werken gegeven wordt. Een heropgericht appartement dat verhuurd wordt maar initieel bestemd was voor verkoop, dreigt immers naast het 6% btw-tarief te grijpen.

Ondanks de complexiteit waarmee de invoering van deze maatregel gepaard zal gaan, betekent zij een welgekomen stimulans voor de bouwsector en investeerders in nieuwe huurwoningen en -appartementen.