Meerwaardetheorie kustappartementen: streep door de rekening

05.12.2022

Het geval is klassiek en veelvoorkomend: een vennootschap koopt een villa of appartement aan zee en stelt het vervolgens ‘gratis’ ter beschikking aan haar bedrijfsleider (met aanrekening van een voordeel van alle aard). Met zijn uitspraak van 21 oktober 2022 zorgt het Hof van Cassatie voor een nieuwe wending. Cassatie verbreekt meer bepaald een eerder arrest van het Hof van Beroep van Gent dat de belastingplichtige toeliet de kosten van dergelijk onroerend goed fiscaal in aftrek te nemen als beroepskost o.b.v. het investeringskarakter van vastgoed aan zee. Hoe zit het nu precies met deze meerwaardetheorie voor kustappartementen?

Hof van Beroep Gent aanvaardde eerder de meerwaardetheorie

In de Gentse zaak volgde het Hof van Beroep de belastingplichtige in zijn betoog dat er bij een wederverkoop een (aanzienlijke) belastbare meerwaarde in de vennootschap zou ontstaan. Hiermee is dan voldaan aan de belangrijke voorwaarde dat kosten fiscaal aftrekbaar zijn “indien ze zijn gemaakt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden”. Aangezien de beoogde meerwaarde belastbaar is, is het maar logisch dat de vennootschap de kosten kan aftrekken. Overigens kon de belastingplichtige in de Gentse zaak een zeer goed onderbouwd dossier voorleggen.

Lusthuizen?

De fiscus stelde zich evenwel niet tevreden met het arrest en bracht de zaak voor het Hof van Cassatie.

Van groot belang is dat Cassatie oordeelt dat een appartement aan zee (dat louter dienst doet als vakantieverblijf) beschouwd moet worden als een zogenaamd ‘lusthuis’. Een ‘lusthuis’ is niet datgene waar u nu aan denkt. In de fiscale betekenis gaat het om onroerende goederen waar een onderneming haar personeel of klanten kan uitnodigen om er te verblijven. Cassatie meent dat deze definitie ook geldt voor de (tweede) woning die de vennootschap aan haar bedrijfsleiding ter beschikking stelt.

Waarom is dit van belang? Welnu, de fiscale wetgeving bepaalt dat kosten met betrekking tot ‘lusthuizen’ fiscaal niet aftrekbaar zijn, tenzij het voordeel dat verbonden is aan het gebruik van dit ‘lusthuis’ opgenomen wordt als bezoldiging bij de genieter. Het volstaat dus niet om aan te tonen dat het onroerend goed voor de vennootschap ook inkomsten oplevert, bijvoorbeeld doordat het bij latere verkoop een belastbare meerwaarde zal opleveren.

Gevolgen voor de praktijk

Deze rechtspraak heeft tot gevolg dat de kosten van vele woningen en appartementen aangehouden door een vennootschap niet langer fiscaal aftrekbaar zijn. Het is echter onduidelijk of dit altijd zo is. Wat als de vennootschap een gedeelte van het onroerend goed gebruikt voor de uitoefening van haar beroepswerkzaamheid? Wat als het onroerend goed (ook) huurinkomsten van derden oplevert?

Overigens geeft de belasting van een voordeel van alle aard als bezoldiging geen vrijgeleide om alle kosten te kunnen aftrekken. De fiscus eist dat u aantoont dat de terbeschikkingstelling van het onroerend goed gekoppeld is aan daadwerkelijke prestaties van de bedrijfsleider ten voordele van de vennootschap.

Dit is de zgn.bezoldigingstheorie’. De overvloedig aanwezige rechtspraak omtrent deze theorie leert dat de toepassing ervan geen sinecure is. Derhalve zal het van cruciaal belang zijn om uw dossier goed te onderbouwen. Van Havermaet kan u hier steeds bij helpen. Neem contact met ons op voor meer informatie.

Gepubliceerd door Stefan Peeters

Een andere vraag omtrent dit thema?

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
© Van Havermaet 2023

Wij maken gebruik van cookies of gelijkaardige technologieën (bv. pixels of sociale media plug-ins) om o.a. uw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij analyserende en marketing cookies te gebruiken om uw websitebezoek persoonlijker te maken, gerichte advertenties naar u te verzenden en om ons meer inzicht te geven in uw gebruik van onze website.

Gaat u ermee akkoord dat we cookies gebruiken voor een optimale websitebeleving, opdat wij onze website kunnen verbeteren en om u te kunnen verrassen met advertenties? Bevestig dan met "OK".

Wenst u daarentegen specifieke voorkeuren in te stellen voor verschillende soorten cookies? Dat kan via onze cookie policy. Wenst u meer uitleg over ons gebruik van cookies of hoe u cookies kan verwijderen? Lees dan onze cookie policy.