Meldingsplicht wanneer u huurkosten wil aftrekken

Huurders of houders van zakelijke rechten zoals erfpacht, opstal of vruchtgebruik moeten vanaf aanslagjaar 2024 in veel gevallen rekening houden met een nieuwe rapporteringsverplichting in de vorm van een bijlage bij hun aangifte inkomstenbelastingen.

Opgelet: deze ‘formaliteit’ is niet zo onschuldig als het lijkt. Een laattijdige of onjuiste vervulling kan verregaande gevolgen hebben.

Wie? Wat? Wanneer?

Voor wie?

Deze nieuwe verplichting geldt in principe voor alle rechtspersonen en natuurlijke personen die verplicht zijn om in België een aangifte inkomstenbelasting in te dienen. Het maakt niet uit of het daarbij gaat om de personenbelasting, rechtspersonenbelasting, vennootschapsbelasting of belasting niet-inwoners.

Uiteraard is wel vereist dat zij huurder zijn van een onroerend goed of houder zijn van een zakelijk recht van erfpacht, opstal of andere zoals vruchtgebruik.

Niet voor natuurlijke personen privéhuurders

Natuurlijke personen dienen hun privéhuur of zakelijke rechten echter niet te rapporteren. Voor hen geldt deze rapportering enkel indien zij de betaalde vergoedingen geheel of gedeeltelijk als beroepskost hebben ingebracht.

Wat?

De huurder of rechtenhouder moet bij zijn jaarlijkse aangifte in de inkomstenbelastingen een bijlage toevoegen met daarop een aantal inlichtingen. Wellicht zal hiertoe een nieuw formulier beschikbaar worden gesteld door de fiscale administratie.

Welke inlichtingen?

De volgende gegevens zal u moeten rapporteren:

• Identificatiegegevens van de verhuurder of blote eigenaars (opgelet: volledige naam, identificatienummer en adres);
• Adres van het onroerend goed;
• Het bedrag van de in het belastbaar tijdperk betaalde of toegekende vergoedingen en voordelen;
• Het bedrag van de huurvergoedingen dat hiervan in het belastbaar tijdperk als beroepskost in aftrek werd genomen (*niet van toepassing in de rechtspersonenbelasting);

Uitzondering via btw

Werd er voor deze vergoedingen reeds een factuur of ander document opgesteld onder de BTW-wetgeving? Dan vervalt de rapporteringsverplichting. De huur van een KMO-unit waarvoor u maandelijks een geldige factuur met BTW ontvangt hoeft u dus niet apart te melden.

Wat zijn de sancties?

Indien bovenvermelde inlichtingen niet zijn opgenomen in een bijlage bij de aangifte zullen de betaalde vergoedingen niet aftrekbaar zijn als beroepskosten, hetgeen uiteraard een verregaande sanctie inhoudt.

Bovendien kan een onvolledige, laattijdige of onjuiste bijlage ook de geldigheid van de aangifte zelf in het gedrang brengen met administratieve boetes of belastingverhogingen tot gevolg. Wees dus voorbereid en zorg dat u over alle gegevens beschikt om de nodige rapportering tijdig te kunnen verrichten.

Nog een addertje voor de huurder…

Huurders die een beroepsactiviteit uitoefenen in een onroerend goed waarvan de huurovereenkomst werd geregistreerd als uitsluitend voor privé verhuur, kunnen de huur niet langer pro rata als beroepskost inbrengen, door een bijkomende wetgevende ingreep. Het maakt hierbij niet uit of de rapporteringsverplichting werd nageleefd.

Kijk dit dus zeker na en maak duidelijke afspraken.

Ook verhuurders opgelet

Verhuurders-natuurlijke personen die niet op de hoogte zijn van de juiste mate waarin hun huurder de huur inbrengt als beroepskost kunnen bedrogen uitkomen.

Mismatches kunnen door deze rapportering immers makkelijk aan het licht komen, met een mogelijke bijkomende taxatie in hoofde van de verhuurder tot gevolg… Maak indien nodig bijkomende contractuele afspraken met de huurder. De bijkomende taxatie kan verhaald worden op uw huurder indien deze u onjuist heeft geïnformeerd, mits contractueel afgesproken.

Inwerkingtreding?

De nieuwe regeling geldt voor alle betaalde huurvergoedingen vanaf 1 januari 2023 verbonden aan aanslagjaar 2024.

Ratio legis

De wetgever wil hiermee een controlemechanisme opzetten, zodat de fiscus kan nagaan of er niet meer huur of andere vergoedingen als beroepskost in aftrek worden genomen dan dat er als beroepsinkomsten worden aangegeven.

Vooral in de personenbelasting hangt de taxatie van huurinkomsten al jaar en dag af van de hoedanigheid van de huurder, en in bepaalde gevallen zelfs van de wijze waarop de huurder het onroerend goed gebruikt:

• Is de huurder een rechtspersoon, dan wordt u in principe belast op basis van de werkelijk ontvangen netto huur (met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%);
• Is de huurder een natuurlijk persoon, dan hangt de wijze van belastbaarheid af van de manier waarop de huurder het onroerend goed gebruikt:
• Gebruikt de huurder het niet voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid, dan bent u slechts belastbaar op basis van geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40% (bij gebouwen)
• Gebruikt de huurder het wel voor professionele doeleinden, dan wordt u in principe weer belast op basis van de (doorgaans veel hogere) netto huur.

De aard van het gebruik door de huurder kan aldus grote fiscale gevolgen hebben voor de verhuurder.

Het is dan wel opmerkelijk dat deze nieuwe rapporteringsverplichting zo ruim werd geformuleerd dat ook vele andere scenario’s er onder vallen. Denk bijvoorbeeld aan zakelijke rechten waarvoor de vergoedingen helemaal niet belastbaar zijn bij de ontvanger.

Opportuniteit?

Deze nieuwe rapporteringsplicht is misschien wel een ideale gelegenheid om uw huurovereenkomsten en andere zakelijke rechten nog eens onder de loep te nemen:

• Beschikt u over alle gegevens van de andere partij(en)?
• Bent u nog op de hoogte van alle contractuele afspraken?
• Wat zijn de fiscale gevolgen bij afloop van het zakelijk recht?
• Is de huur die uw vennootschap aan u als bedrijfsleider betaalt fiscaal geoptimaliseerd, of is deze te hoog, met fiscale risico’s tot gevolg?
• Wist u dat er bepaalde afwijkende regels bestaan rond indexatie van de huurprijs?
• Worden alle BTW-regels correct nageleefd?
• Wordt de overeenkomst boekhoudkundig correct verwerkt?
• …

Vragen of nood aan advies? Neem dan zeker vrijblijvend contact op, onze experts helpen u graag verder!

Geschreven door Ben Veijfeijken en Kristiaan Haagen