Onroerende verhuur met btw: wat verandert op 1 januari 2019?

Vanaf 1 januari 2019 wordt de verhuur van onroerende goederen met btw sterk uitgebreid. Het wetsontwerp is ondertussen goedgekeurd en de krijtlijnen zijn bekend. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij.

Nieuw: optionele verhuur met btw

De belangrijkste wijziging is de invoering van een optionele btw-verhuur. Hierdoor kunnen eigenaar en huurder overeenkomen om de huur van een gebouw aan btw te onderwerpen. Op voorwaarde dat de huurder dit voor economische doeleinden gebruikt.

De optionele btw-verhuur blijft beperkt tot gebouwen opgericht na 1 oktober 2018. Het is voldoende dat de btw over de oprichtingswerken pas ná die datum opeisbaar wordt.

Voorbereidende handelingen, zoals het tekenen van de bouwplannen, afbraak of grondwerken worden niet beschouwd als oprichtingswerken. Dit type werken mag u dus eerder laten uitvoeren.

Keerzijde van de optionele btw-verhuur van gebouwen, is het optrekken van de btw-herzieningstermijn voor die gebouwen van 15 naar 25 jaar. Hoe de verlenging van de herzieningstermijn in de praktijk moet worden toegepast, is nog niet volledig duidelijk. Hiervoor wachten wij nog op een afzonderlijk koninklijk besluit en administratieve commentaren.

Verruiming verhuur met btw van opslagruimtes

De verhuur van opslagruimtes is nu al onderworpen aan btw. Eén van de voorwaarden is dat de ruimte voor minstens 90% gebruikt wordt voor het opslaan van goederen.

De wetgever versoepelt dit oppervlakte- of volumecriterium. Een gebouw geldt als opslagruimte zodra u het voor meer dan 50% gebruikt voor goederenopslag. Bovendien mag u een beperkte verkoopruimte inrichten. En beperkt is gedefinieerd als niet meer dan 10% van de totale ruimte.

Dit schept opportuniteiten voor bestaande magazijnen waarvoor de btw vroeger niet kon worden afgetrokken. Net omdat ze niet voldeden aan dit 90%-criterium. Door de versoepelde criteria kan u mogelijks nog een deel van de niet afgetrokken btw recupereren. Hoeveel hangt af van de concrete uitwerking van voornoemde herzieningstermijnen.

Merk op dat de contracten voor de verhuur van opslagruimtes die starten vanaf 1 januari 2019 in een B2C-relatie automatisch onder btw zullen vallen. In een B2B-situatie zullen partijen voor de toepassing van de btw moeten opteren.

Voor bestaande huurcontracten die nu al verplicht aan btw zijn onderworpen (rekening houdend met de huidige 10%-grens) verandert er niets. Deze blijven aan btw onderworpen zolang de huidige overeenkomst loopt.

Kortdurende verhuur

Huurovereenkomsten van hoogstens zes maanden zullen in principe van rechtswege aan btw onderworpen worden. Denk aan de kortdurende verhuur van feestzalen of vergaderruimtes.

Op deze regel gelden echter enkele belangrijke uitzonderingen, zoals de verhuur

• voor bewoning
• aan particulieren die het gebouw gebruiken voor privédoeleinden
• aan vzw’s of bepaalde instellingen die vrijgesteld zijn van btw

Wordt de regeling op deze wijze ingevoerd? Dan zal een verhuurder van bijvoorbeeld een feestzaal, die geen bijkomende diensten verstrekt, afhankelijk van de hoedanigheid van zijn klant soms wel en soms geen btw moeten aanrekenen…

Wel is duidelijk dat de verhuur van privé- of vakantiewoningen vrijgesteld blijft van btw. Voor de volledigheid: de terbeschikkingstelling van vakantiehuizen met een voldoende aantal bijkomende diensten, moet vaak toch niet als een onroerende verhuur worden aangemerkt. Om die reden is ze dus ook niet vrijgesteld van btw.

Verhuur aan verlaagde btw-tarieven

Het wetsontwerp voorziet ten slotte in een verlaagd btw-tarief van 6% of 12% voor gebouwen die verhuurd worden

• in het kader van het sociaal beleid (rusthuizen, woningen voor gehandicapten, …)
• of aan vrijgestelde onderwijsinstellingen

Infosessie

Door de publicatie van het wetsontwerp raken de bepalingen van de btw-verhuur steeds meer bekend. Naar het jaareinde toe, zullen naar verwachting ook de laatste onduidelijkheden worden weggewerkt. Daarom organiseren wij op 3, 4 en 5 december een infosessie waarop wij de definitieve regeling uit de doeken doen.

Publicatie datum: 26 oktober 2018