Wanneer vormt een andere woning een probleem voor de verlaagde registratiebelasting of 6% btw?

INLEIDING

Wie een woning koopt, betaalt liefst zo weinig mogelijk bijkomende kosten. In de praktijk bestaan twee gunstregimes naast elkaar. Enerzijds is er in Vlaanderen het verlaagde verkooprecht van 2% voor de aankoop van de enige en eigen woning. Anderzijds bestaat er een verlaagd btw-regime van 6% voor de afbraak en heropbouw van een woning die de koper of bouwheer als enige en eigen woning zal gebruiken. Hoewel beide regimes op het eerste gezicht dezelfde doelstelling lijken te dienen, lopen hun toepassingsvoorwaarden niet volledig gelijk.

Wie al een andere woning bezit of daarop bepaalde eigendomsrechten heeft, kan daardoor uitgesloten zijn van het verlaagde tarief. We spreken dan van “verhinderend bezit”. Hierna lichten we toe hoe dit begrip wordt ingevuld binnen de registratiebelasting en de btw-regeling voor afbraak en heropbouw en welke praktische gevolgen die verschillen kunnen hebben.

VERLAAGD TARIEF REGISTRATIERECHTEN (2%)

Voor de aankoop van een enige en eigen woning in Vlaanderen kan onder bepaalde voorwaarden het verlaagde verkooprecht van 2% (i.p.v. 12%) worden toegepast. De voorwaarden voor dit gunstregime werden de afgelopen jaren meermaals gewijzigd. Voor een overzicht verwijzen wij naar onze eerdere bijdrage over de verstrengde toepassingsvoorwaarden vanaf 1 januari 2026.

VERLAAGD TARIEF BTW (6%)

Sinds 1 juli 2025 geldt op het volledige Belgische grondgebied een permanente regeling waarbij het btw-tarief van 6% (i.p.v. 21%) onder bepaalde voorwaarden kan worden toegepast bij afbraak en heropbouw. De regeling omvat vier maatregelen en kan zowel betrekking hebben op de afbraak- en heropbouwwerkzaamheden als op de levering van een na afbraak heropgebouwde woning.

Enkel natuurlijke personen kunnen genieten van het verlaagde tarief. Het gaat meer bepaald om:

• de natuurlijke persoon die als bouwheer een gebouw laat afbreken en op hetzelfde perceel een woning laat heropbouwen, waarbij de heropgebouwde woning een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m² mag hebben;
• de natuurlijke persoon die een na afbraak heropgebouwde woning koopt van een projectontwikkelaar of een andere leverancier en die woning zelf zal bewonen, waarbij de maximale bewoonbare oppervlakte 175 m² bedraagt.

De overige maatregelen binnen deze regeling hebben betrekking op langdurige sociale of private verhuur. Wij bespreken deze hier niet verder omdat deze geen voorwaarde van “enige woning” kennen.

HET BEGRIP “VERHINDEREND BEZIT”: WAAR ZIT PRECIES HET VERSCHIL?

Beide regimes koppelen het tariefvoordeel (onder meer) aan de voorwaarde van “enige” woning. Maar in België kan u verwachten dat de interpretatie van dit begrip verschilt verschilt naargelang het om de btw of de registratiebelasting gaat.

Wat wordt als verhinderend bezit beschouwd?

Voor het verlaagde verkooprecht van 2% is het beslissende criterium of de koper al dan niet volledige en volle eigenaar is van een andere woning of bouwgrond. Met andere woorden: het criterium is relatief strikt afgebakend en is in essentie toegespitst op de vraag of de koper elders al een volwaardige eigendomspositie heeft. Het bezit van een onverdeeld aandeel, blote eigendom of vruchtgebruik van een andere woning is dan ook geen probleem. Bij meerdere kopers geldt evenwel ook een gezamenlijke toets: bezitten zij samen de volledige volle eigendom van dezelfde andere woning of bouwgrond, dan is dat bezit wel verhinderend.

Wanneer er sprake is van verhinderend bezit, kan het tarief van 2% onder bepaalde voorwaarden toch onmiddellijk worden toegepast. Om deze tolerantie te kunnen toepassen moet de koper zich ertoe verbinden de andere woning of de bouwgrond uiterlijk twee jaar na de authentieke aankoopakte volledig en ten bezwarende titel over te dragen en het oorzakelijke verband tussen die vervreemding en de nieuwe aankoop aantonen.

Voor de btw is de wet strenger. Het begrip verhinderend bezit omvat hier alle andere woningen waarop de koper of bouwheer geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten of zakelijke rechten kan laten gelden. Volgens het administratieve standpunt is een loutere blote eigendom al problematisch. Daarnaast speelt ook de wijze waarop de woning werd verkregen een rol (bijvoorbeeld via schenking of via erfenis). Enkele voorbeelden om het voorgaande te verduidelijken:

Wel verhinderend bezit:

1. woningen die in volle eigendom of mede-eigendom zijn verkregen uit schenking;
2. woningen die in volle eigendom verkregen werden via erfenis.

Geen verhinderend bezit:

1. garages, handelspanden, bouwgronden;
2. woningen waarvan de koper of bouwheer door erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is;
3. de huidige domiciliewoning mits deze uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname is verkocht.

Wanneer wordt het verhinderend bezit beoordeeld?

Voor de registratiebelasting is het moment van de aankoop doorslaggevend. Nadien moet de koper zich binnen de drie jaar op het adres van de woning inschrijven en dat voor een ononderbroken periode van minimum één jaar.

Voor de btw kijken we naar de eerste ingebruikneming/inbezitneming van de woning. Bovendien is het tot 31 december van het vijfde jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming/inbezitneming niet toegestaan een andere woning te verwerven.

AANDACHT BIJ SUCCESSIEPLANNING!

Ook in de praktijk van de successieplanning zijn de verschillen tussen de regimes relevant. Stel dat ouders van plan zijn een woning in onverdeeldheid te schenken aan hun twee kinderen.

Voor de registratiebelasting vormt dit geen probleem.

Voor de btw daarentegen wil dit zeggen dat de kinderen in de toekomst geen beroep kunnen doen op het verlaagde btw-regime bij afbraak en wederopbouw. Een mede-eigendom ingevolge schenking maakt immers een verhinderend bezit uit. Let ook op voor de periode van vijf jaar na aankoop met 6% btw!

In sommige gevallen zal de uitgespaarde erfbelasting niet opwegen tegen het btw-nadeel.

Twijfelt u over de kwalificatie van een onroerend goed als verhinderend bezit of heeft u vragen omtrent de invloed van uw successieplanning op de toepassing van de verlaagde tarieven? Onze vastgoedspecialisten bij Van Havermaet staan u graag te woord!

Geschreven door Michiel Van Chaze, Anneleen Lievens en Sander Luykx