De Wet Breyne onder Europees vuur: impact voor kopers, aannemers en projectontwikkelaars?

Op 26 februari 2026 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie in zaak C‑824/24 geoordeeld dat de Belgische waarborgregeling bij woningen op plan de Europese vrijheid van dienstverlening schendt. Wat houdt dit in, welke nuances zijn er, en moet u nu meteen actie ondernemen?

Wet Breyne in een notendop

De Wet Breyne beschermt kopers van woningen die nog gebouwd moeten worden. Een van de kernmechanismen is de financiële waarborg die de aannemer of promotor moet stellen als zekerheid voor de voltooiing van het gebouw. Vandaag geldt hierbij een tweespalt:

• Erkende aannemers volstaan met een borgstelling van 5% van de bouwprijs.
• Niet-erkende aannemers of bouwpromotoren zijn verplicht een voltooiingswaarborg te stellen van 100% van de bouwprijs.

Het Europese bezwaar

De Europese Commissie startte een procedure tegen het Koninkrijk België en stelde dat het onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers een structurele belemmering vormt voor buitenlandse aannemers en projectontwikkelaars die actief willen zijn op de Belgische markt. Concreet wees het Hof op twee knelpunten:

• Een buitenlandse projectontwikkelaar die van de gunstige 5%-borgstelling wil genieten via een structuur met een Belgische erkende aannemer, moet daarvoor een secundaire vestiging in België hebben. Dat acht het Hof te verregaand.
• Een buitenlandse aannemer kan in principe ook zelf van de 5%-regeling genieten, mits hij aantoont dat zijn erkenning in zijn eigen lidstaat gelijkwaardig is aan een Belgische erkenning. Dit brengt echter een aanzienlijke administratieve last en bewijslast met zich mee, die het Hof als onevenredig beschouwt.

Het is belangrijk te benadrukken dat een buitenlandse aannemer in principe onder dezelfde voorwaarden voor Belgische bedrijven, een erkenning als aannemer in België kan bekomen. De drempel is dus niet principieel verschillend — hij bestaat ook voor Belgische aannemers die de minder zware waarborgregeling willen genieten.

Wat wél een bijkomende last vormt voor buitenlandse aannemers, is het praktische aspect van de erkenningsprocedure.

Wat beslist het Hof?

Het Hof oordeelt dat de 100%-waarborgverplichting een beperking vormt van de vrijheid van dienstverlening en dat België daarbij de Dienstenrichtlijn heeft geschonden. Twee vaststellingen zijn daarbij doorslaggevend:

1. België heeft het bestaan van een reëel, actueel en voldoende ernstige dreiging die een fundamenteel maatschappelijk belang aantast niet aangetoond om de maatregel te rechtvaardigen.
2. De regeling is niet coherent: Bij faillissement van een aannemer is de koper minder goed beschermd als de aannemer erkend is (slechts 5% waarborg) dan wanneer hij niet erkend is (100% voltooiings- of terugbetalingsgarantie). Dit staat haaks op het doel van erkenning, dat net bedoeld is om consumenten meer zekerheid te bieden.

Moet u nu meteen actie ondernemen?

Neen. Het Hof heeft de Wet Breyne niet vernietigd. De huidige waarborgregeling blijft voorlopig onverkort van toepassing. Er is geen rechtsvacuüm, en u hoeft als koper, aannemer of projectontwikkelaar op dit ogenblik geen onmiddellijke stappen te ondernemen.

Wat nu volgt, is een wetgevend initiatief van de Belgische wetgever om de vastgestelde inbreuk te verhelpen. Dat initiatief stond overigens al op de agenda: de modernisering van de Wet Breyne was reeds opgenomen in het regeerakkoord. Het arrest geeft dit traject nu een extra juridisch en politiek momentum.

De meest voor de hand liggende oplossing is een gelijkschakeling van de waarborgverplichting voor erkende en niet-erkende aannemers, vermoedelijk naar het 5%-model.

Wat zijn de bredere gevolgen?

Deze uitspraak kadert in een bredere Europese tendens om drempels voor grensoverschrijdende dienstverlening in de bouwsector weg te nemen — eerder leidde dit al tot de afschaffing van de registratieplicht voor aannemers en van vestigingsvoorwaarden op basis van beroepskwalificaties.

Voor de praktijk van projectstructurering is dit evenzeer relevant. Het bestaande onderscheid heeft geleid tot alternatieve constructies, zoals de aannemer die optreedt als verkoper-opstalhouder. Een hervorming van de Wet Breyne kan dergelijke structuren overbodig of net interessanter maken — reden genoeg om de ontwikkelingen nauwgezet op te volgen.

Ons advies

Wij volgen de wetgevende initiatieven actief op. Voor buitenlandse aannemers en projectontwikkelaars die vandaag al nadenken over grensoverschrijdende projecten of een Belgische erkenning overwegen, is het zinvol om de administratieve vereisten en de vertaalplicht van de erkenningsdossiers vooraf in kaart te brengen.

Heeft u vragen over de impact van dit arrest op uw situatie of uw lopende projecten? De specialisten van Van Havermaet staan u graag bij.