Fiscale voornemens van de Vlaamse regering: wat verandert er voor de aankoop van de enige eigen woning aan 2%?

De kogel is (bijna) door de kerk

We voelden de bui al hangen, maar op donderdag 18 december 2025 geraakte de Vlaamse Regering het eens over een aantal fiscale maatregelen. Eén van de wijzigingen betreft het gunsttarief van 2% verkooprecht bij de aankoop van de enige eigen woning. Het Vlaams Parlement zal deze wetgeving binnenkort definitief goedkeuren. De wijzigingen zijn van toepassing op verkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2026 worden gesloten.

De regeling tot 31 december 2025

Tot en met 31 december 2025 geldt nog de huidige, soepelere regeling van de verlaagde registratiebelasting van 2%. Dit tarief is van toepassing bij de aankoop in volle eigendom van een enige eigen woning in Vlaanderen door een natuurlijke persoon, die deze als hoofdverblijfplaats zal gebruiken en op het moment van aankoop geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezit.

Het 2%-tarief geldt ook bij aankoop van een woning in onverdeeldheid door een natuurlijke persoon én rechtspersoon, bijvoorbeeld bij een ondergeschikt beroepsmatig gebruik. Weliswaar komt in dat geval enkel de natuurlijke persoon voor het verminderde tarief in aanmerking. De rechtspersoon betaalt altijd 12% verkooprecht.

De situatie vanaf 1 januari 2026

Vanaf 1 januari 2026 verstrengen de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde registratietarief van 2% aanzienlijk. Voortaan mag de aankoop alleen nog maar door natuurlijke personen gebeuren. Zodra een rechtspersoon mede-verkrijger is van de woning, is over de volledige aankoop 12% verschuldigd.

Een uitzondering blijft enkel mogelijk bij opsplitsing van de woning in afzonderlijke kavels. In dat geval kan een natuurlijke persoon het privégedeelte, dat een aparte kavel is geworden met een apart kadastraal nummer, nog in volle eigendom aankopen tegen het verlaagde tarief van 2%. Voor de beroepsmatige kavel betaalt de rechtspersoon dan het gewone tarief van 12%. Dit kan een oplossing zijn maar is vaak onpraktisch. De verkoper zou de woning immers juridisch moeten splitsen vóór de verkoop. Dergelijke splitsing of prekadastratie brengt bovendien kosten met zich mee.

Ook de gesplitste aankopen, vaak aangewend bij successieplanningen, komen niet langer in aanmerking voor het 2%-tarief. Enkel een zuivere aankoop van de volle eigendom van een enige eigen woning is onderworpen aan de gunstregeling. Bij een opdeling in vruchtgebruik en blote eigendom geldt over de volledige aankoop de registratiebelasting van 12%.

Tot slot wordt ook de zogenaamde domicilievoorwaarde verstrengd. Elke koper moet zich voortaan niet alleen binnen de drie jaar na de authentieke akte inschrijven op het adres van de aangekochte woning maar moet die inschrijving nu ook minstens één jaar ononderbroken behouden. Met deze maatregel wil de wetgever oneigenlijk gebruik van het gunsttarief vermijden en het 2%-tarief voorbehouden voor daadwerkelijke bewoning als hoofdverblijfplaats.

Overgangsregeling: de compromis als reddingsboei

Voor de toepassing van de registratiebelasting blijft het moment waarop de onderhandse verkoopovereenkomst (zogenaamde compromis) wordt gesloten doorslaggevend. Indien u deze uiterlijk op 31 december 2025 afsluit, blijven de huidige, soepelere regels van toepassing. Het maakt dan niet uit dat de notariële akte pas in 2026 de verkoop bevestigt. In dat geval is het wel aangewezen om in de authentieke akte een pro fisco-verklaring op te nemen waarin u expliciet bevestigt dat de verkoopovereenkomst reeds in 2025 werd gesloten. U kan de compromis ook al laten registreren in 2025, zodat deze ontegensprekelijk vaste datum heeft verkregen in 2025.

Een overzicht van de nieuwe voorwaarden

Wat zijn vanaf 2026 dan de voorwaarden voor aankoop van een woning in Vlaanderen tegen 2%?

• De aankoop gebeurt door uitsluitend natuurlijke personen (geen rechtspersoon als mede-verkrijger).
• Het betreft een zuivere aankoop van de gehele volle eigendom (geen aankoop van enkel vruchtgebruik of blote eigendom, geen gesplitste aankoop).
• De woning is de enige eigen woning of bouwgrond van de koper op het ogenblik van de aankoop. De koper heeft geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom. De aangekochte onroerende zaak kwalificeert als een woning bestemd voor huisvesting van een gezin of persoon. Beroepsmatige aankopen zijn uitgesloten van het verlaagde tarief.
• De koper verbindt zich ertoe zich binnen de drie jaar na de authentieke akte in te schrijven op het adres van de woning.
• Die inschrijving moet de koper minstens één jaar ononderbroken behouden.
• Elke betrokken koper moet individueel aan alle voorwaarden voldoen (de beoordeling gebeurt per verkrijger afzonderlijk).

Een geïnformeerde koper is er twee waard

De wijzigingen aan het 2%-tarief hebben een flinke impact op toekomstige aankopen en maken een zorgvuldige planning essentieel. Of u nu overweegt een woning te kopen vóór het einde van dit jaar om nog van de huidige regels te profiteren, of zich wilt voorbereiden op een aankoop in 2026, het loont de moeite om juridisch advies op maat in te winnen. Onze specialisten vastgoedrecht bij Van Havermaet begeleiden u bij elke stap. Zo voorkomt u verrassingen en kunt u met zekerheid en vertrouwen uw vastgoedplannen realiseren.

Geschreven door Ahsen Cakmak