Mogelijke versoepeling rond bestemmingswijzigingen bij afbraak en heropbouw aan 6%

Verschillende partners uit de bouwsector – waaronder BVS en Embuild – voeren momenteel overleg met het kabinet van Vice-eersteminister Jan Jambon en de FOD Financiën over een belangrijk voorstel tot wijziging in het wetgevend kader rond het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw.

In het bijzonder wordt gekeken naar een versoepeling van de strikte regels rond zogenaamde “bestemmingswijzigingen”. Dit gaat bijvoorbeeld over situaties waarin een woning na afbraak en heropbouw eerder werd bestemd voor verkoop maar later toch voor verhuur, of omgekeerd.

Huidige regeling: strikte en kostelijke gevolgen

Volgens de huidige administratieve circulaire nr. 2025/C/48 moet een bouwheer of verkoper die de bestemming van een woning wijzigt na het indienen van de vereiste verklaring 111/_, verplicht het genoten belastingvoordeel terugbetalen.

Dit heeft in de praktijk twee gevolgen:

1. Het verlaagde tarief van 6% voor de oorspronkelijke bestemming vervalt. Dit leidt tot een regularisatie van 15% btw.
2. Ook de nieuwe bestemming komt niet in aanmerking voor 6% btw.

Voorbeeld:

• Februari 2025: Opstart van een afbraak- en heropbouwproject waarbij verschillende appartementen worden opgericht, met de intentie om alle appartementen minstens 15 jaar langdurend te verhuren. Voor dit project moet de bouwheer vooraf de verklaring 111/5 indienen via MyMinfin. Hierdoor kan hij voor de oprichting van deze appartementen – die bestemd zijn voor langdurende verhuur – genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%.
• Maart 2026: De bouwheer bedenkt zich en wil sommige appartementen die oorspronkelijk voor langdurende verhuur waren bestemd, alsnog verkopen onder het btw-tarief van 6% binnen de regeling voor afbraak en heropbouw. De betreffende appartementen zijn nooit in gebruik genomen.
• Gevolg: Dit is onder de huidige regeling niet toegestaan. Voor de appartementen waarvan de bestemming wijzigt van verhuur naar verkoop, worden alle ontvangen facturen m.b.t. de afbraak- en oprichtingswerken geregulariseerd, waardoor 15% btw moet worden bijbetaald. Daarnaast mag het verlaagde btw-tarief van 6% niet worden toegepast op de verkoop, omdat er eerder reeds een verklaring 111/5 werd ingediend voor de appartementen in kwestie.

Mogelijke aanpassing: soepelere toepassing bij wijziging in bestemming vóór oplevering

Verschillende partners uit de bouwsector vinden deze regeling onnodig complex en niet in lijn met de intentie van de wetgever. Er wordt daarom gezocht naar een oplossing waarbij het verlaagde btw-tarief tóch kan gelden bij een bestemmingswijziging, mits de wijziging plaatsvindt vóór oplevering en onder duidelijke, controleerbare voorwaarden.

Een voorbeeld van zo’n voorwaarde zou zijn dat de bestemmingswijziging gebeurt vóór ingebruikname van de woning.

Verwachte timing

De definitieve details van deze versoepeling worden volgens BVS naar verwachting bekendgemaakt tegen eind maart 2026.

Van Havermaet volgt dit zorgvuldig op en zal updates bezorgen zodra er meer duidelijkheid is. Onze specialisten staan uiteraard klaar om vragen te beantwoorden en begeleiding te bieden rond de btw-regels bij uw afbraak en heropbouwprojecten.

Contacteer vandaag nog vrijblijvend onze vastgoedspecialisten.