Nieuwe spelregels op vlak van btw-herzieningen bij onroerende bedrijfsmiddelen

Bij investeringen is btw in principe meteen aftrekbaar. Die aftrek is echter niet definitief: wijzigt het gebruik of het recht op aftrek later, dan volgt een herziening. Een recente wet heeft de termijn voor btw-herzieningen bij ingrijpende renovatie- of verbeteringswerken aan onroerende bedrijfsmiddelen verruimd. De Belgische belastingdienst kijkt voortaan naar de economische levensduur van de renovatie om te bepalen welke herzieningstermijn van toepassing is.

Voert uw onderneming werken uit aan een gebouw dat ‘oud’ blijft voor btw-doeleinden? Indien het gerenoveerde gebouw de kenmerken en functies van een nieuw gebouw verkrijgt, bedraagt de herzieningstermijn mogelijks 15 jaar (i.p.v. 5 jaar onder de oude regeling).

Hieronder leest u wat dit betekent voor uw onderneming.

Wat houdt een btw-herziening in?

Een btw-herziening is een correctiemechanisme waarbij de oorspronkelijk afgetrokken btw wordt aangepast, of waarbij eerder niet-aftrekbare btw alsnog aftrekbaar wordt, wanneer de omstandigheden achteraf veranderen binnen de lopende herzieningstermijn. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer het gebruik van een goed verandert, wanneer een investering deels privé wordt gebruikt of wanneer het recht op aftrek wijzigt. Het doel van de herziening is om ervoor te zorgen dat de aftrekbaarheid van de btw overeenstemt met het werkelijke beroepsmatige gebruik van het goed.

Herzieningen komen voor bij investeringsgoederen (zoals gebouwen, machines of voertuigen), waarvoor een wettelijke herzieningstermijn geldt. Gedurende die periode wordt nagegaan of het gebruik – en dus het recht op btw-aftrek – gelijk blijft. Als het beroepsmatig gebruik stijgt of daalt, moet er een gelijkaardige aanpassing gebeuren op vlak van de btw-aftrek. Ook wijzigingen in het btw-statuut (bijvoorbeeld overgang van vrijgestelde naar belaste activiteiten of omgekeerd) kunnen aanleiding geven tot een btw-herziening.

Een btw-herziening kan zowel in uw nadeel als in uw voordeel spelen. In sommige gevallen moet u btw terugbetalen omdat u minder recht op aftrek blijkt te hebben dan oorspronkelijk voorzien. In andere situaties kan u net bijkomende btw recupereren wanneer uw recht op aftrek toeneemt.

Wat verandert er?

Hieronder vindt u een overzicht van de actuele herzieningstermijnen inzake btw bij onroerende bedrijfsmiddelen:

• 5 jaar bij renovatie- of verbeteringswerken.
• 15 jaar bij renovatie- of verbeteringswerken met de economische levensduur van een nieuwbouw.
• 15 jaar bij vernieuwbouw (werken zo ingrijpend dat het gebouw als nieuwbouw wordt beschouwd).
• 15 jaar bij oprichting en levering van een nieuw gebouw.
• 25 jaar bij optionele verhuur met btw.

Tot voor kort vielen renovatie- of verbeteringswerken die niet resulteerden in een nieuw gebouw voor btw-doeleinden automatisch onder de herzieningstermijn van 5 jaar. Door de nieuwe wet verandert dit principe. Voortaan moet gekeken worden naar de economische levensduur van de voormelde renovatie- of verbeteringswerken.

Indicaties voor een verlengde herzieningstermijn

Volgens de memorie van toelichting van de nieuwe wet zijn er enkele signalen dat een renovatie een levensduur kan hebben die vergelijkbaar is met een nieuwbouw:

• Werken duren meerdere jaren.
• Belangrijke structurele renovatie van het gebouw.
• Uitbreiding van het gebouw.
• Aanmerkelijke kostprijs van de werken.
• Economische levensduur gelijk aan een nieuw gebouw.

Renovatie- of verbeteringswerken die niet leiden tot een nieuw gebouw voor btw-doeleinden, maar waarvan de economische levensduur vergelijkbaar is met die van een nieuw gebouw, vallen sinds kort onder de herzieningstermijn van 15 jaar in plaats van 5 jaar.

Wanneer is de nieuwe regeling van toepassing?

De nieuwe herzieningstermijnen gelden sinds de publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad op 10 februari 2026 — ook voor werken die vóór die datum zijn uitgevoerd. Er is echter een belangrijke uitzondering: als de oorspronkelijke termijn van vijf jaar al volledig is verstreken (bijvoorbeeld bij renovatie- en verbeteringswerken in 2021 of eerder), wordt deze termijn niet verlengd en start er geen nieuwe herzieningstermijn.

De nieuwe wet heeft dus alleen gevolgen voor renovatie- en verbeteringswerken die zijn uitgevoerd in de boekjaren 2022 en daarna, specifiek voor renovatie- en verbeteringswerken met een economische levensduur vergelijkbaar met die van een nieuw gebouw. In dat geval wordt de herzieningstermijn verlengd van 5 naar 15 jaar.

Mogelijke gevolgen

Voor bepaalde belastingplichtigen kan deze wetgeving nadelig uitpakken. Door de verlengde herzieningstermijn kan het voorkomen dat eerder afgetrokken btw – ten belope van het niet verworven deel – alsnog moet worden terugbetaald aan de Belgische belastingdienst, wanneer een oorzaak tot negatieve btw-herziening intreedt tijdens deze verlengde termijn.

Voor andere belastingplichtigen kan deze wetgeving voordelig uitpakken. Als een oorzaak tot positieve btw-herziening intreedt, kan mogelijks btw worden teruggevraagd ten belope van het niet verworven deel dat nog binnen de verlengde herzieningstermijn valt.

De verlengde herzieningstermijn bij renovatie- of verbeteringswerken met de economische levensduur van een nieuwbouw heeft m.a.w. tot gevolg dat gedurende een langere periode nagegaan moet worden of het gebruik van het bedrijfsmiddel – en dus het recht op btw-aftrek – gelijk blijft (15 jaar i.p.v. 5 jaar). Dit kan zowel in uw nadeel spelen als in uw voordeel.

Zoals u merkt, biedt de nieuwe wetgeving zowel opportuniteiten als budgettaire implicaties afhankelijk van het concrete geval.

Wenst u advies over de toepasselijke herzieningstermijn bij uw onroerende bedrijfsmiddelen of wenst u een berekening van de budgettaire impact? Onze specialisten bij Van Havermaet staan u graag te woord!