Residentieel vastgoed en het gunstregime voor familiale vennootschappen

Nieuw jaar, nieuwe regels en zo ook voor overdrachten van familiebedrijven. Familiale vennootschappen genieten al geruime tijd van een vrijstelling in de schenkbelasting en verlaagde tarieven in de erfbelasting als ze kwalificeren onder het gunstregime. Vanaf 1 januari 2026 veranderen echter de spelregels.

De Vlaamse Belastingdienst publiceerde een zogenaamde FAQ met betrekking tot de wijzigingen. Concreet: woningen en bouwgronden in een vennootschap tellen niet meer mee voor het gunstregime, de fiscus toetst per entiteit in plaats van rekening te houden met de vennootschapsgroep, en nieuwe formaliteiten en strikte termijnen verhogen zowel de administratieve last als de  kosten en complexiteit. Voor familiebedrijven betekent dit: meten, waarderen en documenteren vóór enige overdracht.

De belangrijkste veranderingen

1. Residentieel vastgoed en bouwgronden worden in principe uitgesloten van het gunstregime

Onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning dienen (incl. bouwgronden) vallen principieel buiten het gunstregime. Het deel van de aandelenwaarde dat het vastgoed vertegenwoordigt, kan niet overgedragen worden aan de fiscaal gunstige tarieven in de schenk- of erfbelasting. Vennootschappen met een mix van operationele activiteiten en residentieel vastgoed riskeren daardoor dus dat een substantieel deel bij de overdracht tegen normale tarieven belast wordt.

Vastgoed in (klein)dochtervennootschappen ontspringt de dans niet zodra er een aandelenbelang is van minstens 10%

2. Toch gunsttarief mogelijk voor actieve vastgoedvennootschappen indien deze activiteiten minstens 75% van de omzet uitmaken en er minstens één personeelslid staat ingeschreven

Ondanks dat residentieel vastgoed principieel wordt uitgesloten van het gunstregime, kan een vennootschap wél voor de totaliteit in aanmerking komen voor het gunstregime als:

• minstens 75% van haar omzet uit residentieel‑vastgoedactiviteiten komt;
• er drie jaar vóór de overdracht minstens één voltijdse equivalent (VTE) in dienst was en deze tewerkstelling ook minstens drie jaar na de overdracht behouden blijft.

Belangrijk hierbij is om in geval van schenking de continuïteitsvoorwaarden (voortzetting activiteit, geen kapitaalverminderingen, eventueel behoud tewerkstelling) contractueel te verankeren voor deze cruciale driejaarshorizon. Zo vermijdt u risico’s op correcties en naheffingen.

3. Per‑entiteit toetsing: 75%‑omzet en 1 VTE‑regel per vennootschap

De voormelde 75%‑omzettoets en de tewerkstellingsvoorwaarde gelden volgens de Belastingdienst per vennootschap en niet geconsolideerd in de vennootschapsgroep. Elke vastgoedvennootschap moet dus apart aan beide toetsen voldoen.

Let daarom op met holdings met meerdere (klein)dochtervennootschappen. De analyse gebeurt per vennootschap, waardoor één gunstige dochtervennootschap de groep niet redt.

4. Verplicht waarderingsverslag – altijd en tijdig

Elke schenking of vererving van aandelen in een familiale vennootschap vereist voortaan een gemotiveerd, gedateerd waarderingsverslag opgemaakt door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant, zelfs als er geen residentieel vastgoed aanwezig is. Het verslag moet voorafgaand aan de overdracht opgesteld zijn en binnen strikte termijnen ingediend worden.

Enkele kritische noten

1. Diversificatie wordt afgestraft

Diversificatie van vastgoedvennootschappen met andere activiteiten wordt niet gestimuleerd. De 75%-omzettoets geldt voor activiteiten die betrekking hebben op residentieel vastgoed. Van zodra andere activiteiten (zoals bijvoorbeeld commerciële vastgoedactiviteiten of andere beroepsactiviteiten) samen ≥ 25% van de omzet uitmaken, valt de residentiële omzet onder de 75%-grens en bevindt de vennootschap zich dus niet langer automatisch in de gunstige positie voor residentieel vastgoed. Met andere woorden: diversificatie verlaagt de residentiële omzetratio en kan leiden tot uitsluiting van het gunstregime voor het deel dat door residentieel vastgoed gedragen wordt.

Ons inziens vormt deze uitzondering een mismatch in beleidslogica. Het gunstregime richt zich namelijk op reële economische activiteiten om continuïteit in onze economie te stimuleren. Via de omzettoets en uitsluiting van andere economische activiteiten, ontmoedigt het juist activiteiten die vaak onderdeel zijn van een economisch coherent geheel en die lokale werkgelegenheid en waardeketens versterken. De maatregel kan daardoor onbedoeld economische stabiliteit en spreiding ondermijnen.

De regeling kan bovendien leiden tot kunstmatige splitsingen of onwenselijke herstructureringen omwille van omzetratio’s. Dit staat ons inziens haaks op economische efficiëntie.

2. Geest versus letter van de wet

Mogelijk voldoet de vennootschap “in de geest” aan de voorwaarden, maar niet volgens de letter van de wet. Denk bijvoorbeeld aan vennootschapsgroepen waarbij personeel gecentraliseerd aanwezig is in een holdingvennootschap en de activiteit wordt uitgevoerd door één of meerdere werkvennootschappen inzake residentieel vastgoed die voldoen aan de 75%-omzettoets. Aangezien het personeel niet in de werkvennootschap actief is, kan een schenking of overgang bij overlijden niet genieten van de gunstregeling. Mogelijk biedt een wijziging in personeelsbeleid waarbij werknemers rechtstreeks actief zijn in de werkvennootschap een oplossing, maar dat is pas verworven na drie jaar. Niet erg logisch.

3. De harde 75%-grens

De 75%-omzettoets creëert een scherpe grens: kleine wijzigingen in de omzetverdeling of de groepsstructuur kunnen een vennootschap van volledige gunst naar gedeeltelijke of volledige uitsluiting duwen. Dat maakt fiscale planning kwetsbaar en verhoogt het risico op onverwachte naheffingen.

4. Meer formaliteiten, hogere kosten

De verplichting van waarderingsverslagen voor álle overdrachten onder het gunstregime (ook zonder residentieel vastgoed) en de toegenomen documentatie bij attestaanvragen verhogen zowel kosten als timingrisico’s. Het is overigens ook vreemd dat steeds een Belgische expert (bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant) voor het verslag moet instaan, zelfs als het zou gaan om een in het buitenland gevestigde vennootschap. Voorts is het bijzonder dat de Belastingdienst van mening is dat de expert bij de waardering van aandelen wel rekening kan houden met financieringen en verplichtingen van de vennootschap, maar de lasten niet mag verrekenen op de waarde van het residentieel vastgoed zelf.

Hoe bereidt u een schenking van uw familiebedrijf voor?

Wat doet u nu best als u denkt aan een overdracht van uw familiebedrijf via een (gedeeltelijke) schenking:

• Breng inzicht in uw vennootschappen door het opmaken van een vastgoedinventaris, creëer inzicht in de omzetsamenstelling, de VTE‑telling (van de laatste drie jaar) en de stemrechten en breng jullie visie van de vermogensstructuur in kaart (zijn er kapitaalverminderingen of vermogensuitkeringen gepland?).
• Plan vroegtijdig de waardering en attestaanvragen samen met uw accountant en adviseur.
• Denk bij een schenking aan het opnemen van contractuele continuïteitsclausules voor de cruciale driejaarshorizon.

De nieuwe regels maken van uw planning een meer technische en case‑by-case oefening. Ons team van Family Office staat graag voor u klaar om u daarin te begeleiden. We kijken samen met u naar een quick scan per vennootschap, we coördineren waarderingen en helpen bij de juridische en fiscale verankering van continuïteitsvoorwaarden. Neem gerust even contact met ons op om u te begeleiden in de overdracht van uw familiebedrijf.