Privaat vastgoed wordt spelbreker voor fiscale gunstregeling in de schenk- en erfbelasting

Het is al langer duidelijk dat de Vlaamse Belastingdienst (hierna VLABEL) en privaat vastgoed in de familiale vennootschap niet de beste vrienden zijn. Zo stelde VLABEL al in een omzendbrief van 15 december 2015 dat een vennootschap die één woning aanhoudt in bepaalde gevallen buiten het gunstregime valt. Het Grondwettelijk Hof verwierp dit standpunt in 2023 in het zogeheten slagerij-arrest.

De Vlaamse regering is van oordeel dat de huidige regeling in bepaalde gevallen te gunstig is. Een voorontwerp van Programmadecreet van 3 oktober 2025 sluit residentieel vastgoed expliciet uit van het gunstregime. Vanaf 1 januari 2026 zal de fiscale positie voor bepaalde aandeelhouders derhalve drastisch wijzigen.

Huidige regelgeving in een notendop

Graag lichten wij het huidige fiscale gunstregime voor familiale vennootschappen kort toe.

De overdracht van een familiale vennootschap– zowel bij leven als bij overlijden –geniet van verlaagde tarieven. Concreet is er een vrijstelling van schenkbelasting en een verlaagd tarief in de erfbelasting.

Deze voordelen gelden echter enkel als aan een aantal voorwaarden is voldaan, zowel op het moment van overdracht als gedurende de drie daaropvolgende jaren. Bij niet-naleving zijn de normale (hogere) tarieven weer van toepassing.

Voorwaarden op het ogenblik van de overdracht

Ten eerste is er de participatievoorwaarde die bepaalt dat de schenker of erflater samen met zijn familie (in ruime zin) minstens 50% van de aandelen bezit. Een participatie van 30% volstaat ook wanneer de schenker/erflater samen met zijn familie samen met één andere aandeelhouder (natuurlijk persoon) minstens 70% of met twee andere aandeelhouders minstens 90% van de aandelen bezit.

Daarnaast moet er sprake zijn van een reële economische activiteit. De (holding)vennootschap, waarvan de zetel binnen de Europese Economische Ruimte (EER) gelegen moet zijn, heeft tot doel de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts-, of landbouwactiviteit, of een vrij beroep. VLABEL zal dit controleren op basis van de statuten, de jaarrekening van de voorgaande drie boekjaren en de relevante feiten.

Continuïteitsvoorwaarden gedurende drie jaar na de overdracht

De volgende voorwaarden gelden gedurende een periode van 3 jaar na de overdracht:

Ten eerste moet ‘een’ activiteit ononderbroken verdergezet worden. Dit hoeft niet noodzakelijk dezelfde activiteit als voorheen te zijn.

Ten tweede mag het kapitaal niet dalen door uitkeringen of terugbetalingen. Als dit wel gebeurt, zullen deze uitkeringen of terugbetalingen belast worden tegen de normale tarieven.

Ten derde moet de vennootschap haar maatschappelijke zetel binnen de Europese Economische Ruimte (EER) behouden.

Nieuwe regeling vanaf 1/1/2026

Uitsluiting residentieel vastgoed

Momenteel is het gunstregime in beginsel een alles-of-niets verhaal: ofwel is voldaan aan alle voorwaarden en geniet men van het gunstregime op alle betrokken aandelen ofwel is er niet voldaan aan alle voorwaarden en zijn de normale tarieven van de schenk- of erfbelasting van toepassing.

Vanaf 1 januari 2026 wordt residentieel vastgoed uitdrukkelijk uitgesloten. Het gaat om onroerende goederen die (al dan niet gedeeltelijk) voor bewoning worden gebruikt en ook bouwgronden.

Het voorontwerp bepaalt dat deze uitsluiting zowel geldt voor vastgoed dat rechtstreeks wordt aangehouden door de familiale vennootschap als voor vastgoed dat onrechtstreeks wordt gehouden via participaties van minstens 10% in een dochtervennootschap.

Om de waarde te bepalen is een verslag van een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant verplicht. Hieruit moet blijken welk deel van de aandelenwaarde betrekking heeft op residentieel vastgoed en welk aandeel betrekking heeft op economische activiteiten. Dit verslag moet binnen een termijn van 7 dagen vanaf de werkdag die volgt op de datum van registratie van de authentieke akte worden overgemaakt aan VLABEL.

In de mate dat residentieel vastgoed wordt overgedragen via een familiale vennootschap zijn de normale tarieven van de schenk-of erfbelasting voor roerende goederen van toepassing.

Uitbreiding voorafgaand attest

Al sinds 2015 bestaat de mogelijkheid om bij VLABEL voorafgaand aan een schenking een attest te vragen waarin beoordeeld wordt of de familiale vennootschap of onderneming op het moment van het verzoek voldoet aan de voorwaarden om te kunnen genieten van het gunstregime.

Het voorontwerp voorziet nu ook in de mogelijkheid om vooraf een bevestiging te verkrijgen over de waardering van de aandelen in het door de bedrijfsrevisor of accountant opgestelde verslag. Deze mogelijkheid geldt ook in de erfbelasting, doch enkel met betrekking tot de waardering.

Dit attest zou volgens het voorontwerp worden verleend binnen de 60 dagen na ontvangst van het verzoek. Momenteel bedraagt de termijn 90 dagen. De geldigheid van dit attest is voor schenkingen eveneens beperkt tot 60 dagen.

Inwerkingtreding

In principe treden bovenstaande wijzigingen in werking op 1 januari 2026. Het gaat aldus om authentieke akten die vanaf dan worden verleden of nalatenschappen die vanaf dat moment openvallen.

Voor authentieke akten die tussen 1 januari 2026 en 31 maart 2026 worden verleden, geldt een overgangsmaatregel. De indieningstermijn voor het verslag van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant wordt verlengd met 60 dagen.

Bent u eigenaar van een familiale vennootschap waarin residentieel vastgoed of bouwgronden aanwezig zijn?

Onderneem zo snel mogelijk actie om uw fiscale situatie te optimaliseren. Ons Family Office-team staat klaar om u te begeleiden.

Geschreven door Gert De Greeve en Lore Boven.