Wederzijdse aan- en verkoopbelofte: doet uw contract wel wat u verwacht?

De wederzijdse aan- en verkoopbelofte is al jarenlang een vaste waarde in de vastgoedpraktijk. Ze laat partijen toe zich al te engageren, terwijl bepaalde elementen nog verder moeten worden uitgewerkt vóór de notariële akte wordt verleden. Dit systeem biedt flexibiliteit en werkt in veel dossiers uitstekend.

Recente rechtspraak van het Hof van Cassatie toont echter aan dat die flexibiliteit ook een keerzijde heeft. De manier waarop uw overeenkomst juridisch wordt opgebouwd, bepaalt namelijk in belangrijke mate wat u later nog effectief kan afdwingen.

Het Cassatiearrest van 5 december 2025: een belangrijke nuance

Het Hof van Cassatie sprak zich uit over een situatie waarin partijen een wederzijdse aan- en verkoopbelofte hadden gesloten, met de bepaling dat de verkoop pas definitief tot stand zou komen bij het verlijden van de authentieke akte.

Toen één van de partijen later niet meer wilde meewerken aan die akte, vroeg de andere partij aan de rechter om het vonnis als notariële aankoop-verkoopakte te laten gelden.

Het Hof van Cassatie oordeelde dat dit niet mogelijk is wanneer partijen bewust hebben gekozen voor zo’n “plechtig contract”. De notariële akte is geen formaliteit achteraf, maar een noodzakelijke voorwaarde om de verkoop juridisch te laten ontstaan. Met andere woorden: als partijen afspreken dat de verkoop pas bestaat vanaf de notariële akte, kan een rechter die stap niet zomaar vervangen.

Waarom is dit belangrijk in de praktijk?

In veel vastgoedcontracten wordt vandaag gewerkt met een wederzijdse aan- en verkoopbelofte waarin partijen “uitvoering in natura” kunnen eisen, soms versterkt met een dwangsom. Dit blijft een nuttig drukmiddel, maar het probleem doet zich voor wanneer één partij niet verschijnt bij de notaris. In dat geval kan de rechter het vonnis niet in de plaats van de notariële akte laten gelden, waardoor de verkoop juridisch nog niet tot stand komt.

Bij een klassieke verkoopovereenkomst of compromis kan de rechter wél een vonnis uitspreken dat de verkoop afdwingbaar maakt wanneer één partij weigert mee te werken. Bij een wederzijdse aan- en verkoopbelofte met de expliciete voorwaarde van de authentieke akte ligt dat anders: de flexibiliteit die het contract biedt, gaat gepaard met een beperking op de afdwingbaarheid.

Wanneer is een wederzijdse aan- en verkoopbelofte wél de juiste keuze?

Een wederzijdse aan- en verkoopbelofte blijft zinvol in situaties waarin nog belangrijke onzekerheden spelen of extra flexibiliteit nodig is, bijvoorbeeld wanneer:

• financiering of vergunningen nog moeten worden afgerond;
• partijen extra tijd nodig hebben om tot de notariële akte over te gaan;
• flexibiliteit nodig is om later eventueel een andere koper aan te duiden.

In dergelijke gevallen biedt een aan- en verkoopbelofte duidelijke meerwaarde.

Waar kan het spanningsveld ontstaan?

In de praktijk wordt een wederzijdse aan- en verkoopbelofte soms gebruikt terwijl alle essentiële elementen van de verkoop al vastliggen: de prijs staat vast, het goed is duidelijk bepaald, en partijen gedragen zich alsof de verkoop definitief is. Tegelijk verwacht men volledige afdwingbaarheid.

Hier ontstaat een mismatch. Een wederzijdse aan- en verkoopbelofte is bedoeld om flexibiliteit te behouden, terwijl maximale afdwingbaarheid juist veronderstelt dat de overeenkomst definitief is.

De cruciale vraag: wat wilt u écht bereiken?

Het cassatiearrest maakt duidelijk dat de keuze van contractvorm geen detail is. De kernvraag luidt: heeft u nood aan flexibiliteit, of wenst u vooral maximale rechtszekerheid en afdwingbaarheid?

Wanneer de inhoud van de overeenkomst al definitief vastligt, kan een klassieke verkoopovereenkomst vaak beter aansluiten bij wat partijen werkelijk willen bereiken.

Ook in gevallen waarin een wederzijdse aan- en verkoopoptie toch wenselijk is, kan worden overwogen om het lichten van de optie juridisch al als koop te laten gelden, in plaats van strikt vast te houden aan het formalistische “plechtige contract”.

Wat met reeds getekende wederzijdse aankoop- of verkoopopties?

Naast klassieke sancties zoals ontbinding of schadevergoeding kan in bepaalde gevallen uitvoering in natura worden gevorderd, eventueel onder verbeurte van een dwangsom.

De mogelijkheid om de verkoop daadwerkelijk af te dwingen hangt echter af van de contractuele uitwerking. Wanneer de verkoop pas tot stand komt bij de notariële akte, kan de rechter die akte niet vervangen en blijft de afdwingbaarheid in de praktijk beperkter.

Hoe kan Van Havermaet u ondersteunen?

Twijfelt u welke contractvorm het best past bij uw vastgoedtransactie?

Het Legal Team van Van Havermaet denkt graag met u mee. Samen bekijken we welke structuur het best aansluit bij uw concrete situatie en verwachtingen, zodat uw overeenkomst niet alleen juridisch correct is, maar ook effectief doet wat u ervan verwacht.

Geschreven door Stefanie Van Der Heyden en Eva Dreesen