Btw-aftrek van publiciteits- en makelaarskosten bij projectontwikkeling – Stand van zaken

Bij vastgoedprojecten, waarbij de projectontwikkelaar verschilt van de grondeigenaar, speelt de juiste toewijzing van publiciteits- en makelaarskosten een cruciale rol in de beoordeling van het recht op btw-aftrek. Fouten in de toewijzing van deze kosten kunnen leiden tot aanzienlijke implicaties. Een recent arrest van het Hof van Beroep te Gent bevestigde dit.

Vastgoedprojecten: waar gaat het over?

Bij vastgoedprojecten zijn er meestal twee verkopende partijen. De ene partij is de eigenaar van de grond waarop het project gerealiseerd wordt. Deze partij verleent vervolgens een zakelijk recht aan de projectontwikkelaar, die het project op het grondstuk ontwikkelt. Vervolgens verkopen beide partijen het volledige project.

Deze aanpak maakt het mogelijk voor de grondeigenaar om de grond onder registratierechten te verkopen, wat resulteert in een lagere belastingdruk. De projectontwikkelaar verkoopt de constructie met btw terwijl hij profiteert van btw-aftrek.

 Recht op aftrek inzake btw?

Publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarskosten worden in praktijk ten laste gelegd bij de projectontwikkelaar die in principe een 100% btw-aftrek heeft. Het Europese Hof van Justitie besliste in 2020 dat het loutere feit dat deze kosten deels ten goede komen van de grondvennootschap er niet toe moet leiden dat de btw-aftrek beperkt wordt bij de projectontwikkelaar. Voorwaarde is wel dat een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat tussen deze kosten en de met btw belaste verkopen van de projectontwikkelaar én dat het voordeel voor de grondvennootschap ondergeschikt is aan de behoeften van de projectontwikkelaar.

Indien de projectontwikkelaar de mogelijkheid heeft om een deel van de kosten door te rekenen naar de grondvennootschap (maar dit niet doet), kan dit volgens het Hof van Justitie een aanwijzing vormen dat dit deel van de uitgaven geen verband houdt met de btw-belaste activiteiten van de bouwpromotor. Mogelijk houdt dit deel van de kosten dan rechtstreeks en onmiddellijk verband met de uitgaande handelingen van de grondvennootschap, wat kan leiden tot een inperking van het recht op aftrek in hoofde van de projectontwikkelaar.

Doorrekening van kosten als oplossing?

Indien de projectontwikkelaar een deel van de betreffende kosten daadwerkelijk met toepassing van btw doorrekent aan de grondvennootschap, zou het volledige recht op aftrek in hoofde van de projectontwikkelaar mogelijk moeten zijn. In ons vorige artikel werd hierbij de vraag gesteld of de administratie het bedrag van de doorrekening kan betwisten.

Het Hof van Beroep te Gent beantwoordde deze vraag in een arrest van 24 oktober 2023. De rechter beoordeelde een zaak waarin een projectontwikkelaar residentiële bouwprojecten ontwikkelt op gronden van derden. Deze grondeigenaars verlenen per project een recht van opstal of doen afstand van hun recht van natrekking. De constructies en grondaandelen worden vervolgens samen verkocht: de projectontwikkelaar verkoopt de constructies met btw, terwijl de grondeigenaars de grondaandelen onder vrijstelling van btw verkopen.

De projectontwikkelaar betaalde de publiciteits-, administratie- en makelaarskosten met toepassing van een 100% btw-aftrek. Vervolgens factureert hij aan een van de grondeigenaars een symbolisch bedrag van 250 EUR per akte voor de geleverde publiciteitsdiensten.

Wederzijdse prestaties – verplicht te factureren aan ‘normale waarde’

De fiscus nam geen genoegen met de symbolische doorrekening, dus moest de rechter erover beslissen. Het Hof oordeelde dat de projectontwikkelaar en de grondeigenaars wederzijdse prestaties aan elkaar leveren in een contractuele relatie. Deze prestaties, zoals publiciteits- en makelaarskosten, zijn nauw verweven met zowel de verkoop van de constructies als van de grondaandelen. Ze kunnen niet los van elkaar worden gezien.

In het kader van wederzijdse prestaties had de projectontwikkelaar een aparte factuur aan de grondeigenaar moeten uitreiken waarbij de btw werd berekend over de ‘normale waarde’. De fiscus raamde het bedrag in deze zaak op 126.734,24 EUR aan verschuldigde btw voor de geleverde diensten in de periode in kwestie (exclusief boetes en interesten).

Het Hof van Beroep gaf de fiscus hierin gelijk. De terbeschikkingstelling van de grond aan de projectontwikkelaar was immers vanaf het begin gericht op de gezamenlijke verkoop van zowel de constructies als de grondaandelen. De argumentatie van de projectontwikkelaar dat de publiciteits- en makelaarskosten enkel gericht waren op de verkoop van zijn eigen constructies, en dat het voordeel voor de grondeigenaars bijkomstig was, werd verworpen.

Conclusie

Deze rechtspraak benadrukt opnieuw dat projectontwikkelaars uiterst zorgvuldig moeten zijn in de verdeling en facturatie van kosten bij vastgoedprojecten. De Europese rechtspraak biedt enige flexibiliteit voor het volledig aftrekken van btw door projectontwikkelaars. De Belgische fiscus is echter creatief en past de techniek van wederzijdse prestaties toe. Hierbij moeten deze prestaties aan hun normale waarde worden gefactureerd als de tegenprestatie niet uitsluitend in geld wordt voldaan. Op deze manier int de fiscus alsnog de btw.

Hoe kan u hierop anticiperen?

Projectontwikkelaars die de promotie- en makelaarskosten volledig dragen moeten dus oppassen wanneer deze kosten ook andere partijen ten goede zouden komen. Een grondige inschatting van de feiten en een eerlijke kostenverdeling is essentieel om mogelijke geschillen met de belastingdienst te voorkomen en naheffingen te vermijden.

Uw adviseurs bij Van Havermaet staan u graag bij.

Bent u geïnteresseerd in een btw-scan van uw projecten of van uw onderneming? Wij komen graag even langs. Bekijk alvast onze infobrochure.