Strengere btw-regels bij infrastructuurwerken projectontwikkeling

De Rulingcommissie heeft haar eerder standpunt over de btw-aftrek bij infrastructuurwerken die projectontwikkelaars verplicht zijn uit te voeren als onderdeel van hun omgevingsvergunning, aangescherpt. Wat hier de gevolgen van zijn en hoe u hier als projectontwikkelaar op kunt anticiperen, leest u hieronder.

Infrastructuurwerken i.h.k.v. omgevingsvergunning

Projectontwikkelaars zijn voor hun bouwprojecten vaak gehouden om bepaalde infrastructuurwerken uit te voeren waarbij de uitvoering van deze infrastructuurwerken gezien wordt als een noodzakelijke voorwaarde ter verkrijging van de omgevingsvergunning. Denk hierbij aan water-, gas- en elektriciteitsleidingen, wegenis- en rioolwerken die binnen een (woon)verkaveling voorzien moeten worden. Deze infrastructuur wordt doorgaans kosteloos overgedragen aan de stad of gemeente. Ten gevolge van deze gratis overdracht, is de btw over deze kosten principieel niet aftrekbaar in hoofde van de projectontwikkelaar.

Recht op aftrek inzake btw?

Middels een administratieve beslissing kan de btw – in drie situaties – over dergelijke infrastructuurwerken toch in aftrek genomen worden door de projectontwikkelaar:

• indien de kostprijs van de infrastructuur wordt doorgerekend aan de respectievelijke kopers als onderdeel van de verkoopprijs van de gebouwen die onder toepassing van btw verkocht worden;
• indien een aandeel in de infrastructuur aan de respectievelijke kopers wordt verkocht onder toepassing van btw, waarbij vervolgens het aandeel gratis aan de gemeente wordt afgestaan;
• indien de infrastructuur wordt verkocht aan de gemeente onder toepassing van btw, waarbij de verkoopprijs wordt voldaan door de kopers (derdebetalersregeling).

Rulingcommissie verstrengt administratief standpunt

De Rulingcommissie beperkt nu het recht op btw-aftrek in hoofde van projectontwikkelaars met betrekking tot infrastructuurwerken die niet of slechts in beperkte mate binnen het eigen project kaderen en voornamelijk ten goede komen aan de publieke overheid, zoals de aanleg van een park, de bouw van een politiecommissariaat, school, kindercrèche, enzovoort. Voor dergelijke infrastructuurwerken, die nauwelijks of geen direct voordeel opleveren voor de projectontwikkelaar en voornamelijk worden gebruikt voor publieke doeleinden, is btw-aftrek niet langer vanzelfsprekend.

In haar jaarverslag van 2023 neemt de Rulingcommissie zelfs het standpunt in dat infrastructuurwerken zoals tuinaanleg of het realiseren van een park, of het oprichten van gebouwen (bv. een politiecommissariaat, school, kindercrèche…) per definitie worden uitgesloten van bovenstaande regeling inzake de aftrek van btw. De btw-aftrek zal enkel nog mogelijk zijn voor andere infrastructuurwerken (bv. wegenis- en rioolwerken) indien de volgende drie voorwaarden zijn vervuld:

• De kosten van de infrastructuurwerken zijn begrepen in de verkoopprijs van de gebouwen die onder toepassing van de btw verkocht worden;
• Er is een rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen de uitgevoerde werken en de uitvoering van het project door de bouwpromotor;
• De uitgevoerde werken gaan niet verder dan noodzakelijk om de bouwpromotor in staat te stellen het project uit te voeren.

De mogelijkheid van btw-aftrek in hoofde van projectontwikkelaars voor infrastructuurwerken in het kader van hun omgevingsvergunning, blijft uiteraard afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden (= feitenkwestie). Het lijkt verdedigbaar dat de btw-aftrek nog steeds mogelijk blijft bij noodzakelijke infrastructuurwerken, zoals water-, gas- en elektriciteitsleidingen, wegenis- en rioolwerken mits de voorwaarden uit de administratieve beslissing worden nageleefd.

Voor andere kosten zoals de aanleg van een park, de bouw van een politiecommissariaat, school, kindercrèche, enzovoort, kan het raadzaam zijn om hierover een voorafgaandelijk akkoord te bekomen met de btw-administratie.

Hoe kan u hierop anticiperen?

Projectontwikkelaars die infrastructuurwerken uitvoeren in het kader van hun omgevingsvergunning moeten nagaan of deze kosten een rechtstreeks en onmiddellijk nut hebben binnen hun eigen project en moeten voorzichtig zijn wanneer deze kosten ook andere partijen ten goede zouden komen. Een grondige inschatting van de feiten en een eerlijke kostenverdeling is essentieel om mogelijke geschillen met de belastingdienst te voorkomen en naheffingen te vermijden.

Uw adviseurs bij Van Havermaet staan u graag bij. Bent u geïnteresseerd in een btw-scan van uw projecten of van uw onderneming? Wij komen graag even langs.