6% btw-tarief bij verkoop door projectontwikkelaars na afbraak en heropbouw
De afgelopen jaren is er heel wat inkt gevloeid over de toepassingsvoorwaarden voor het 6% btw-tarief binnen de regeling afbraak en heropbouw. Door het aflopen van de huidige overgangsmaatregelen op 30 juni 2025 dreigden projectontwikkelaars niet langer van dit verlaagde btw-tarief gebruik te kunnen maken. De federale regering heeft in haar ontwerp van Programmawet van 27 mei 2025 opgenomen dat vanaf 1 juli 2025 het btw-tarief van 6% opnieuw permanent van toepassing wordt op verkopen binnen de regeling afbraak en heropbouw.
Waarom is deze maatregel belangrijk?
Deze beslissing volgt op het Paasakkoord van de regering-De Wever en werd nu opgenomen in haar ontwerp van Programmawet van 27 mei 2025. Het wetsontwerp zal binnenkort gestemd worden in de Kamer. Zonder deze ingreep zouden projectontwikkelaars na het verstrijken van de huidige overgangsregeling op 30 juni 2025 niet langer in aanmerking komen voor het gunsttarief, en zou opnieuw het standaardtarief van 21% gelden.
De federale regering opent nu echter opnieuw de toegang tot het 6%-tarief, zodat ook projectontwikkelaars hier blijvend gebruik van kunnen maken bij de verkoop van hun vastgoedprojecten.
Wat houdt de maatregel in?
De nieuwe regeling maakt het verlaagd btw-tarief van toepassing op:
- Verkopen aan particulieren die de woning gebruiken als hun enige en eigen woning, er minstens 5 jaar gedomicilieerd blijven en waarvan de bewoonbare oppervlakte maximaal 175 m² bedraagt.
- Verkopen aan kopers die de woning met een maximaal bewoonbare oppervlakte van 175 m² verhuren aan een natuurlijke persoon die er onmiddellijk zijn domicilie vestigt. In dit geval geldt een verplichte minimale verhuurtermijn van 15 jaar.
- Verkopen aan kopers die de woning verhuren aan een erkend sociaal verhuurkantoor, sociale huisvestingsmaatschappij of andere organisatie met sociaal oogmerk, eventueel via een beheersmandaat. In dit geval geldt een verplichte minimale verhuurtermijn van 15 jaar.
Inwerkingtreding en modaliteiten
Het 6% btw-tarief geldt alleen als voldaan wordt aan de gebruikelijke voorwaarden van de regeling afbraak en heropbouw, zoals die eerder van kracht waren. Het belangrijkste verschil is dat de woning bij leveringen nu maximaal 175 m² bewoonbare oppervlakte mag hebben (behalve bij punt 3 hierboven) en de btw op de levering pas opeisbaar mag zijn ná 1 juli 2025.
Er worden geen bijkomende voorwaarden opgelegd, zoals een specifieke aanvraagdatum voor de omgevingsvergunning of de ondertekening van het compromis.
Impact op de sector
De verlenging biedt een welkome verlichting voor de bouwsector en stimuleert tegelijk investeerders om te blijven investeren in nieuwe woningen en appartementen. Deze maatregel helpt bovendien veel gezinnen bij de aankoop van een eigen woning en zorgt voor een ruimer aanbod aan kwaliteitsvolle huurwoningen.
De bouwsector kijkt dan ook uit naar de definitieve goedkeuring van het wetsontwerp door de Kamer, zodat de maatregelen op 1 juli 2025 in werking kunnen treden.
Uitsluiting 6% btw-tarief voor klimaatonvriendelijke verwarming
De federale regering heeft in haar ontwerp van Programmawet van 27 mei 2025 eveneens opgenomen dat vanaf 1 juli 2025 het btw-tarief van 21% van toepassing wordt op de levering en plaatsing van verwarmingsketels op fossiele brandstoffen (zoals gas- en mazoutketels), ook wanneer dergelijke ketels geplaatst worden in privéwoningen die ouder zijn dan 10 jaar.
Deze uitsluiting van het 6%-tarief geldt, mutatis mutandis, ook voor afbraak- en heropbouwprojecten.
Het verlaagd btw-tarief van 6% zou echter van toepassing blijven op het onderhoud en de herstelling van fossiele verwarmingsinstallaties in woningen ouder dan 10 jaar én op delen van een verwarmingsinstallatie die geïntegreerd worden in een systeem dat niet werkt op fossiele brandstoffen (bv. onderdelen van een verwarmingssysteem die instaan voor de verspreiding van warmte zoals warmteafgiftesystemen via leidingen, vloerverwarming, radiatoren, thermostatische kranen, …).
De federale regering lijkt hiermee de groene transitie te willen ondersteunen, zodat België haar klimaatdoelstellingen kan bereiken.
Heeft u nog vragen over de toepassing van het verlaagd btw-tarief en/of de regeling afbraak en heropbouw?
Neem dan contact op met onze btw-specialisten.
Geschreven door Michiel Van Chaze en Jean-Paul Libert