Opletten met aflopende rechten van opstal!
Wat is een recht van opstal?
Privépersonen gebruiken het recht van opstal regelmatig om samen met hun vennootschap te investeren in een gebouw.
Via een opstalrecht wordt aan de opstalhouder (in de besproken constellatie de vennootschap) het recht verleend om, gedurende een bepaalde duurtijd, constructies op te trekken op de (privé)grond van de opstalgever (vaak de aandeelhouder-bedrijfsleider). Dit kunnen afhankelijk van situatie bedrijfsgebouwen, kantoren, maar bijvoorbeeld ook woningen zijn.
Terwijl de opgerichte gebouwen gedurende de looptijd van het overeengekomen opstalrecht in volle eigendom toebehoren aan de vennootschap-opstalhouder, blijft de grond in eigendom van de aandeelhouder-bedrijfsleider.
Het recht van opstal impliceert in die zin een uitzondering op het zgn. principe van ‘natrekking’. In beginsel wordt een grondeigenaar automatisch eigenaar van hetgeen er op zijn/haar grond gebouwd wordt. Zolang de opstalconstructie geldt, blijft het natrekkingsprincipe buiten werking.
Beperkte looptijd
Het recht van opstal heeft echter steeds een beperkte looptijd. Deze wordt meestal contractueel vastgelegd. Bij gebrek daaraan geldt de wettelijke maximumtermijn (voorheen 50 jaar, recent opgetrokken tot 99 jaar). Bijgevolg komen de door de vennootschap opgerichte gebouwen op een gegeven moment toe aan de grondeigenaar-natuurlijke persoon (bedrijfsleider-aandeelhouder).
Gevolgen bij het einde van het recht van opstal
Er bestaat al geruime tijd onduidelijkheid over de vraag wat er fiscaal-technisch gebeurt wanneer het opstalrecht een einde neemt en het betrokken gebouw verworven wordt ingevolge de natrekking die – uitgesteld – intreedt.
Met name wordt soms de vraag gesteld of deze ‘verkrijging’ van onroerend goed onderworpen is aan registratierechten, het zogenaamde (Vlaamse) verkooprecht van 12%?
Men zou verwachten van niet, omdat het gaat om een bij wet vastgelegde, automatische natrekking. Bij het einde van het recht van opstal omwille van verstrijken van de duurtijd is overigens geen notariële akte nodig. Er is derhalve geen akte waarover registratiebelasting kan worden geheven.
Tegelijk bevat de wetgeving een bepaling die elke onttrekking van een onroerend goed uit de vennootschap door een vennoot principieel onderwerpt aan het verkooprecht. Deze bepaling wordt door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) bijzonder ruim geïnterpreteerd. Zo geven volgens VLABEL niet alleen een vervroegde beëindiging van een opstalovereenkomst, maar ook de uitdoving van een opstalrecht door het verstrijken van de overeengekomen duurtijd, principieel aanleiding tot heffing van het verkooprecht. Enkel in beperkte gevallen kan hiervoor op basis van de wet een uitzondering gelden.
Hierbij komt nog dat u bij het einde van een opstalconstructie niet enkel met gevolgen op het vlak van registratiebelasting rekening moet houden, maar in sommige gevallen ook met btw en in de meeste gevallen met implicaties op het vlak van de inkomstenbelastingen. Zo wordt bv. een voordeel van alle aard belast in hoofde van de bedrijfsleider-aandeelhouder wanneer deze de opstallen verkrijgt zonder dat daar tegenover een adequate, marktconforme vergoeding staat.
Gelet op het voorgaande kan het raadzaam zijn om bestaande opstalconstructies te (her)bekijken of evalueren voor het verstrijken van de einddatum om onaangename of onverwachte fiscale gevolgen te vermijden. Van Havermaet kan u hierin vanzelfsprekend adviseren.
Geschreven door Gert De Greeve en Hannah Gils